Immobilienmärkte

Der Baubedarf setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: etwa den Baubedarf aufgrund der demografischen Entwicklung, den Ersatzbedarf wegen nicht mehr bewohnbarer oder umgewidmeter Gebäude und den Nachholbedarf, der entstanden ist, weil in der Vergangenheit zu wenig gebaut wurde. Das IW-Wohnungsbedarfsmodell zeigt auf Ebene der deutschen Städte und Kreise, wie viele Wohnungen errichtet werden müssen, um den Baubedarf zu decken.

Der Baubedarf steigt in Deutschland stetig an, weil pro Kopf mehr Wohnfläche nachgefragt wird. Einerseits werden die Menschen wohlhabender und können sich größere Wohnungen leisten. Andererseits leben im Durchschnitt immer weniger Personen in einem Haushalt. Hinzu kommt, dass zuletzt viele Menschen aus dem Ausland nach Deutschland gekommen sind und sich vor allem in den Städten niederlassen wollen. Auch viele Menschen innerhalb Deutschlands zieht es vom Land in die Stadt. Deshalb verteilt sich der Baubedarf nicht gleichmäßig über die Republik: Während auf dem Land häufig sogar zu viel gebaut wird, herrscht in den Metropolen und vielen Universitätsstädten ein gravierender Wohnungsmangel. Um die hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten zu bedienen, sind Politik und Immobilienwirtschaft gefragt. Mehr Bauland bereitzustellen ist Grundvoraussetzung, auf die Agenda gehören aber auch die Nachverdichtung sowie der Ausbau und Umbau von Gebäuden.

Auf Immobilien entfallen rund 40 Prozent des deutschen Energieverbrauchs und 30 Prozent der emittierten Treibhausgase. Um ihre Klimaschutzziele zu erreichen, hat die Bundesregierung im Gebäudesektor ehrgeizige Ziele gesteckt: Bis 2020 soll der Ausstoß von Kohlendioxid um 20 Prozent sinken und bis 2050 soll der Gebäudesektor nahezu klimaneutral sein.

Doch davon ist der Immobilienbestand weit entfernt, denn die energetische Modernisierung von Gebäuden stagniert. Die niedrigen Energiepreise bieten einfach keinen Anreiz zum Energiesparen. Überdies hält die unübersichtliche Förderung viele Hausbesitzer davon ab, in die Gebäudesanierung zu investieren. Derzeit gibt es bundesweit mehr als 3.000 Förderprogramme für energetische Maßnahmen an Gebäuden.

Um die Energiewende voranzubringen, muss das System dringend vereinfacht werden. Die Förderung der energetischen Sanierung sollte durch steuerliche Anreize ergänzt und vollständig auf die Reduzierung von Treibhausgasen ausgerichtet werden – unabhängig von den verwendeten Technologien.

Der Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft ist ein Indikator für die konjunkturelle Entwicklung in der Immobilienwirtschaft. Dafür werden kontinuierlich die Vorstände der deutschen Immobilienfirmen befragt, wie sie die aktuelle Geschäftslage ihres Unternehmens beurteilen und welche Entwicklung sie erwarten. Mithilfe der Antworten lassen sich Rückschlüsse ziehen auf die gegenwärtige Lage und die konjunkturellen Aussichten der gesamten Immobilienbranche für die kommenden 12 Monate. Subindizes für die vier wichtigsten Teilmärkte Büro, Handel, Wohnen und Projektentwicklung zeigen ein differenzierteres Bild der Stimmungslage. Die Ergebnisse werden vierteljährlich im Handelsblatt veröffentlicht.

Der Index spiegelt das Stimmungsbild aller institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland wider. Die Fragen richten sich an die Geschäftsführer und leitenden Angestellten von rund 600 Immobilienunternehmen, darunter Immobilien-Aktiengesellschaften, G-REITs (German-Real-Estate-Investment-Trusts), Immobilien-Leasinggesellschaften, Wohnungsunternehmen, Projektentwickler, Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungen, Private Equity Fonds, Stiftungen, Vermögensverwalter und Family Offices.

Die Vorstände der deutschen Immobilienfirmen geben die aktuelle Geschäftslage und die Erwartungen anhand von drei Antwortkategorien an: gut, neutral, schlecht. Aus diesen Antworten wird ein sogenannter gewichteter und aggregierter Saldo jeweils für die Lage und die Erwartung gebildet. Dafür werden die prozentualen Anteile der drei Antwortkategorien der Umfrageteilnehmer saldiert, also der Anteil der negativen Antworten von dem Anteil der positiven Antworten abgezogen, während neutrale Antworten für den Saldo keine Rolle spielen. In einem weiteren Schritt werden die Ergebnisse auf Basis von Größenklassen gewichtet, um den unterschiedlichen Unternehmensgrößen Rechnung zu tragen.

Je teurer eine Immobilie, desto mehr Eigenkapital benötigen die Käufer: Banken erwarten häufig eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Hinzu kommen Nebenkosten von oftmals mehr als 10 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren. Nur ein Fünftel der Mieter verfügt über ein entsprechendes Vermögen. Der Anteil der Immobilienbesitzer stagniert bei unter 50 Prozent.

Eine Umstrukturierung der Grunderwerbsteuer könnte dies ändern. Die Steuer sollte so gestaltet werden, dass sie monatlich über einen Zeitraum von zehn Jahren beglichen werden kann. Zudem sollten Möglichkeiten geprüft werden, die Immobilienfinanzierung von Geringverdienern zu unterstützen, um den notwendigen Eigenkapitalanteil zu senken.

Der Großteil der 2,8 Millionen Studenten in Deutschland ist auf günstigen Wohnraum angewiesen. Doch das Angebot an staatlich geförderten Wohnungen ist knapp, und auf dem klassischen Wohnungsmarkt konkurriert eine steigende Zahl an Studenten mit jungen Erwerbstätigen, Auszubildenden und Senioren, die zunehmend das Leben in der Stadt für sich entdecken. Zudem wird in den meisten Universitätsstädten zu wenig gebaut – und wenn doch, entstehen meist Luxuslofts und Einfamilienhäuser, aber kaum Studentenwohnungen.

In der Folge steigt die Wohnkostenbelastung rasant, zeigt der Studentenwohnpreisindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und der Deutschen Real Estate Funds (DREF) in Kooperation mit ImmobilienScout24. Der Index untersucht den Markt für studentisches Wohnen in 15 Groß- und Universitätsstädten seit dem Jahr 2010. Vor allem in Berlin, aber auch in Osnabrück, München und Stuttgart sind die Mieten zuletzt deutlich gestiegen. Weil weiterhin viele Menschen in die Großstädte ziehen und die Bautätigkeit nur gering ausgeweitet wurde, dürfte sich daran so schnell auch nichts ändern.

Der Wirtschaftsimmobilienmarkt ist für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionsfonds und Beteiligungsgesellschaften der wichtigste Teil des Immobilienmarktes. Allerdings steht dieser Teil vor großen Herausforderungen, weil einerseits schon heute viele Büros leer stehen und andererseits die Arbeitskräfte zunehmend knapp werden und deshalb die Nachfrage nach Büroimmobilien weiter sinken dürfte.

Darüber hinaus hat die Bezahlbarkeit von Wohnungen einen großen Einfluss auf die soziale Situation. In Deutschland ist der Wohnungsmarkt stark differenziert, weil es auf der einen Seite Metropolen mit stark steigenden Preisen gibt, und sich auf der anderen Seite viele Landkreise mit stagnierenden und sogar fallenden Preisen auseinandersetzen müssen.