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Ralph Henger / Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 15. Februar 2019 Milieuschutz in Berlin

Die Bundeshauptstadt Berlin hat in den letzten Jahren aufgrund ihrer großen Attraktivität enorm an Bevölkerung gewonnen. Als Folge dieses Zustroms sind die Immobilienpreise und Mieten deutlich gestiegen. Die Berliner Wohnungspolitik hat hierauf unter anderem mit der Etablierung von gut 50 Milieuschutzgebieten nach §172 BauGB reagiert. Hierdurch soll die Verdrängung der dort lebenden Wohnbevölkerung abgeschwächt werden, sodass das dortige Milieu erhalten bleibt.

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Milieuschutz in Berlin
Ralph Henger / Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 15. Februar 2019

Milieuschutz in Berlin

Gutachten im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e.V.

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Die Bundeshauptstadt Berlin hat in den letzten Jahren aufgrund ihrer großen Attraktivität enorm an Bevölkerung gewonnen. Als Folge dieses Zustroms sind die Immobilienpreise und Mieten deutlich gestiegen. Die Berliner Wohnungspolitik hat hierauf unter anderem mit der Etablierung von gut 50 Milieuschutzgebieten nach §172 BauGB reagiert. Hierdurch soll die Verdrängung der dort lebenden Wohnbevölkerung abgeschwächt werden, sodass das dortige Milieu erhalten bleibt.

In einem Milieuschutzgebiet sind Modernisierungen, Umbauten und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Zudem bestehen Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Außerdem gilt dort ein allgemeines Vorkaufsrecht für die Bezirke.

Die vorliegende Studie diskutiert die vielfältigen Wirkungen der Berliner Milieuschutzgebiete aus ökonomischer Sicht. Auf Basis einer detaillierten Beschreibung der Wohnungsmarktlage in Berlin und seinen Stadtbezirken wird geprüft, mit welchen gesellschaftlichen Kosten und Nutzen das Instrument verbunden ist. Die Analyse zeigt, dass Erhaltungsschutzsatzungen einen sehr starken Eingriff in den Markt und die Eigentumsrechte darstellen. Hierdurch profitieren zwar diejenigen Haushalte, die dort aktuell mit günstigen Wohnungen versorgt sind. Haushalte, die sich am Markt neu versorgen müssen, werden aber benachteiligt. Das betrifft sowohl Haushalte die innerhalb des Bezirks oder Berlin eine Wohnung suchen, als auch Zuwanderer die neu in die Stadt ziehen.

Der kurzfristige wirkungsvolle Schutz der bestehenden Bevölkerung führt jedoch langfristig zu einer Verringerung der Investitionen in die Wohnungsbestände. Alle Maßnahmen des Milieuschutzes wirken wie bürokratische Hürden. Viele Investitionen sind jedoch in vielen Fällen sehr wichtig, um die Immobilienbestände attraktiv zu halten. Zudem besteht die Gefahr, dass Investitionsmaßnahmen unterbleiben, die zu mehr Wohnfläche führen. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt kann sich dadurch schwerer erholen. Die weitreichenden Modernisierungsverbote konterkarieren zudem die formulierten Klimaschutzziele. Auch können unter den Vorgaben kaum Investitionen in die Barriere-Armut erfolgen. Hinzu kommt, dass durch das Umwandlungsverbot Chancen für die Wohneigentumsbildung genommen werden. Dies ist insbesondere deswegen bedeutsam, da Berlin mit 18 Prozent eine für eine deutsche Großstadt sehr niedrige Wohneigentumsquote aufweist.

Durch die Einrichtung von Milieuschutz versucht Berlin die Aufwertung und die Attraktivierung einiger zentraler Standorte aufzuhalten. Anstatt zu versuchen, diesen Wandel zu stoppen, sollte sich Berlin darauf konzentrieren, die durch den Zuzug und die gestiegenen Immobilienwerte ausgelösten Mehreinnahmen der Stadt zu nutzen, um die soziale und technische Infrastruktur zu verbessern. Ziel sollte eine Wohnungspolitik sein, die einen Schulterschluss der kommunalen Politik und Verwaltung, mit der Immobilienwirtschaft und den Bürgern vor Ort ermöglicht. Mit Investoren vor Ort sollte gemeinsam eine Wohnraumoffensive initiiert werden. Gelingt es darüber hinaus, bislang eher schwierige Stadtteile aufzuwerten und die Anbindungen an den ÖPNV weiter zu verbessern, entstehen Wohnortalternativen für alle Schichten der Bevölkerung. Selektive Maßnahmen für einige Stadtviertel wirken hier kontraproduktiv. Besser ist eine abgestimmte und langfristige Politik für das gesamte Stadtgebiet, um möglichst viele gute Wohnstandort zu schaffen und das Wachstum und den Wohlstand der Stadt zu fördern.

 

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Ralph Henger / Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 15. Februar 2019

Ralph Henger / Pekka Sagner / Michael Voigtländer: Milieuschutz in Berlin

Gutachten im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e.V.

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