Bedeutung der Grunderwerbsteuer für das Wohnungsangebot

In den letzten Jahren sind die Grunderwerbsteuersätze von vielen Bundesländern kontinuierlich erhöht worden. Aufgrund gleichzeitig zunehmender Transaktionszahlen hat sich die Grunderwerbsteuer zu einer sehr wichtigen Einnahmequelle der Bundesländer entwickelt. Teilweise liegt der Anteil der Grunderwerbsteuer an allen Einnahmen bei den Ländern bereits bei 6 Prozent.

Die Grunderwerbsteuer dient als Verkehrssteuer dem steuerlichen Zweck der Einnahmeerzielung (vgl. § 3 Abgabenordnung). Aus volkswirtschaftlicher Perspektive ist sie allerdings eine nur schwer zu begründende Steuerart. Schließlich richtet sie sich weder nach der Leistungsfähigkeit der Steuerzahler noch entspricht sie dem Äquivalenzgedanken, nach dem eine Steuer eine Gegenleistung für eine Leistung des Staates darstellt. Als Transaktionssteuer induziert sie darüber hinaus Lock-in Effekte und verhindert damit, dass Immobilien ihrer wirtschaftlichsten Verwendung zugeführt werden.

Vor allem aber, und dies steht im Mittelpunkt dieser Kurzexpertise, belastet die Grunderwerbsteuer angesichts der in vielen Ländern stark gestiegenen Steuersätze den Neubau, insbesondere auch in den Großstädten. Zum einen, weil in der Kombination aus Grunderwerbsteuer aus dem Baulandkauf, Mehrwertsteuer auf die Bauleistung und Grunderwerbsteuer auf den Immobilienpreis hohe steuerliche Lasten entstehen. Beispielrechnungen zeigen, dass der Neubau allein aufgrund der Grunderwerbsteuer mitunter mit Steuerzahlungen in Höhe von mehr als 10 Prozent des Immobilienpreises belastet wird. Unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer kann sich die Belastung sogar auf mehr als 20 Prozent summieren. Zum anderen, weil die Steuerbelastung für Selbstnutzer, die in Eigenregie bauen lassen, deutlich geringer ist. Damit werden Anreize gesetzt, eher in ländlichen Räumen zu bauen, wo tendenziell ohnehin die Bautätigkeit über dem Bedarf liegt.

Vorgeschlagen wird daher eine zweistufige Strategie. Zunächst sollten die Grunderwerbsteuersätze allgemein gesenkt werden. Hierzu müssen insbesondere auch beim Länderfinanzausgleich die Regeln zur Einbeziehung der Grunderwerbsteuer reformiert werden, da unter den jetzigen Regeln Anreize bestehen, die Sätze zu erhöhen, weil die Zusatzeinnahmen fast vollständig bei den Ländern verbleiben. Zweitens sollte analog zur Mehrwertsteuer ein Vorsteuerabzug bei Neubauten eingeführt werden, d. h. die beim Baulandkauf gezahlte Steuer sollte beim Immobilienkauf (Grundstück und Gebäude) verrechnet werden. Dies würde die Steuerlast senken und die Verzerrungen zwischen Neubauten in Eigenregie und Bauträgermodellen verringern.