Wohnungsmangel in Großstädten

Die Wohnungsmarktsituation ist in den deutschen Ballungszentren weiter angespannt. Zwar zieht die Bautätigkeit spürbar an, trotzdem reicht die Anzahl der neu errichteten Wohnungen nicht aus, um die sehr hohe Nachfrage zu bedienen. Insgesamt liegt der jährliche Wohnungsbedarf für Deutschland bei 224.000 Wohneinheiten. Die Bautätigkeit lag im Jahr 2012 bei 200.000. Somit besteht eine Baubedarfslücke von weiterhin rund 24.000 Wohnungen. Die Bedarfe sind – entsprechend der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung – regional sehr unterschiedlich. In vielen deutschen Metropolen und Universitätsstädten ist das Wohnungsangebot knapp, so dass dort Mieten und Preise anziehen. Auf der anderen Seite erwarten viele deutsche Kreise sinkende Bevölkerungszahlen. Dort droht flächendeckend die Gefahr hoher Leerstände.

Wie viele Wohnungen in welchen Städten benötigt werden, hat das IW Köln nun berechnet (siehe Tabelle 1). An der Spitze befindet sich Berlin. Dort müssen demnach jährlich rund 15.000 neue Wohnungen gebaut werden, in Hamburg ca. 9.000 und in München knapp 11.500. In Köln werden 4.000 und in Frankfurt am Main 3.700 Wohnungen pro Jahr benötigt um der wachsenden Bevölkerung gerecht zu werden. Vergleicht man die Bedarfe mit den zuletzt fertiggestellten Wohneinheiten, erklärt sich der hohe Preisdruck in den Städten. Lediglich in Bremen wurden mehr Wohnungen gebaut als gemäß Bedarfsvorausberechnung nötig wären. In allen anderen Großstädten in Deutschland hinkt die Bautätigkeit hinter den prognostizierten Bedarfen hinterher. In Berlin fehlen pro Jahr entsprechend rund 10.000, in Hamburg fast 5.300 und in München rund 5.400 Wohnungen. In Berlin ist die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2013 jedoch auf über 13.000 geklettert, womit die Lücke künftig deutlich geringer ausfällt.

Auch auf Länderebene wird deutlich, wo Wohnungen fehlen und wo Abstand vom Bau neuer Wohnungen genommen werden sollte (Tabelle 2). In Niedersachsen, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern, Saarland und Bremen entspricht die Bautätigkeit ungefähr dem langfristigen Baubedarf. In den restlichen Ländern ist die Bautätigkeit derzeit zu gering. Die Lücke ist dabei in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg gefolgt von Sachsen am größten. Verantwortlich für die großen Lücken sind in den jeweiligen Ländern vornehmlich die Metropolregionen wie beispielsweise das Rhein-Main Gebiet in Hessen, die Metropolregion München, oder die boomenden Städte Leipzig und Dresden in Sachsen. Die Ergebnisse verdeutlichen die teilweise sehr große Lücke zwischen aktueller Bautätigkeit und persistenten Wohnraumbedarf.

Methodik:

Die Berechnung der Bedarfe speist sich im Wesentlichen aus zwei Einflussgrößen: (1) dem Neubaubedarf wegen Veränderungen der Bevölkerungsanzahl und -struktur und (2) dem Ersatzbedarf für bereits bestehende Wohnungen. Die Bestimmung des Neubaubedarfs wird wiederum in drei Schritten berechnet:

Schritt 1:

Als erstes wird die aktuelle und zukünftige altersabhängige Wohnraumnachfrage auf Individualebene bestimmt. Ausgangspunkt ist hierbei eine Auswertung der Haushaltsinformationen des sozio-ökonomischen Panels (SOEP). Diese zeigt an, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf zwischen 1995 und 2011 über alle Altersgruppen hinweg um jährlich 1 Prozent gestiegen ist. Das heißt, eine durchschnittliche Person lebte im Jahr 2011 auf 46 Quadratmetern –und damit auf knapp 25 Prozent mehr Fläche als 1995 (38 Quadratmeter). Der Anstieg liegt zum einen an den höheren Einkommen, zum anderen an der größeren Zahl kleinerer Haushalte, insbesondere der Single-Haushalte. Der Trend zu mehr Wohnraum pro Kopf wird sich in Zukunft jedoch abschwächen, denn an vielen Orten lässt sich die Wohnfläche nicht ohne weiteres ausweiten. Auf dem Land lassen sich zwar noch weitgehend problemlos neue Einfamilienhäuser bauen. In Städten wie München und Hamburg sind die Möglichkeiten dagegen begrenzt. Für die hier vorgestellten Bedarfsberechnungen wird davon ausgegangen, dass die altersabhängige Pro-Kopf-Wohnfläche zwar weiter ansteigt, aber das Wachstum bis zum Jahr 2060 auf null linear zurückgeht.

Schritt 2:

Im zweiten Schritt wird anhand der absoluten Bevölkerungszahlen und der Verschiebungen in der Altersstruktur die Nachfrage nach Wohnfläche in Quadratmeter vorausberechnet. Datenbasis sind die Bevölkerungsprognosen des Statistischen Bundesamts und der Bertelsmann Stiftung.

Schritt 3:

In einem dritten Schritt werden die kreisspezifischen Wohnflächenbedarfe in Wohneinheiten umgerechnet. Dies geschieht auf Basis der durchschnittlichen Wohnungsgrößen der in den letzten 5 Jahren in einer kreisfreien Stadt errichteten neuen Wohnungen. Um die besonderen Eigenschaften von Wohnungsmärkten ebenfalls im Modell zu berücksichtigen, wird von einer Fluktuationsreserve von 2,5 Prozent im Wohnungsbestand ausgegangen. Diese Reserve dient der Funktionsfähigkeit des Marktes und ist in vielen deutschen Städten bisher nicht ausgeschöpft.

Ersatzbedarf:

Die Notwendigkeit des Ersatzbedarfes aus dem Wohnungsbestand ergibt sich aus der wirtschaftlichen Abnutzung bewohnten Wohnraums. Bestandsverluste durch komplette Abgänge von Wohnungen sind hierbei relativ selten, da sich ein großer Teil durch Restaurierungen oder bauliche Umbaumaßnahmen erhalten lässt. Jedoch ist ein gewisser Wohnungsabgang im Zeitverlauf nicht zu verhindern. Für die Berechnungen wird von einem Ersatzbedarf von 0,25 Prozent des Wohnungsbestandes aus dem Jahr 2011 ausgegangen. Demnach müssen je 1.000 bestehenden Wohnungen jährlich 2,5 Wohnungen als Ersatz zur Erhaltung des Bestandes gebaut werden. Dadurch ergibt sich zum Beispiel für Berlin mit einem Wohnungsbestand von 1,9 Mio. Wohnungen ein Ersatzbedarf von fast 5.000 Wohnungen pro Jahr. Dieser Betrag erscheint im ersten Augenblick recht hoch, ist aber plausibel, da diese Zahl nicht nur abrissreife Wohnungen, sondern auch Zusammenlegungen und Umnutzungen von Wohneinheiten berücksichtigt.