Wer zahlt für den Klimaschutz im Gebäudesektor?: Reformoptionen der Modernisierungsumlage

Hierfür werden die Funktion und die Rolle der Modernisierungsumlage im Mieterhöhungsrecht erläutert sowie die Wirkungen bei energetischen Modernisierungen und den damit verbundenen Problemen diskutiert. Anhand eines typischen Fallbeispiels und Berechnungen auf Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS 2018) wird aufgezeigt, dass ohne Inanspruchnahme von Förderung einkommensschwache Haushalte bei energetischen Modernisierungen stärker belastet werden als einkommensstarke Haushalte, während bei Inanspruchnahme von Förderung die Entlastungen bei einkommensschwachen Haushalten deutlich höher ausfallen.

Das Papier diskutiert die Vor- und Nachteile aller wichtigen Reformoptionen, die in den letzten Jahren in Deutschland debattiert worden sind. Dabei handelt es sich um verschiedene Varianten für eine Novellierung der bestehenden Modernisierungsumlage, die entweder auf Grundlage der Kosten, der Einsparungen oder einer (Neu-)Bewertung bemessen werden kann. Zudem werden auch umfassende Systemwechsel angesprochen, welche etwa durch einen Umstieg auf ein Warmmietenmodell oder eine vollständige Abschaffung der Modernisierungsumlage erfolgen können. Die Analyse evaluiert die unterschiedlichen Reformoptionen anhand verschiedener Kriterien. Übergeordnetes Bewertungskriterium ist die Frage, inwieweit die Modernisierungsumlage das Vermieter-Mieter-Dilemma abschwächen kann, indem es einen Ausgleich zwischen den Vermietern und den Mietern schafft. Dieser Ausgleich erfordert, dass die Vermieter einen finanziellen Ertrag aus den Modernisierungsaufwendungen erzielen können und die Mieter keine unverhältnismäßigen Mehrbelastungen erfahren. Die Ergebnisse zeigen, dass bei den verschiedenen Reformwegen ein Trade-off zwischen idealtypischen und (schnell) umsetzbaren Varianten besteht.

Als idealtypische First-Best-Lösung wird die Etablierung eines transparenteren Marktes identifiziert, in dem die Mieten die energetische Qualität der Gebäude durch höhere Mieten honorieren (z.B. durch aussagekräftige Mietspiegel). Als Second-Best-Lösung ist eine Reform zu einer einsparabhängigen Umlage sinnvoll. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Entwicklung einer Methode, mit der die Einsparungen des Energiebedarfs standardisiert und rechtssicher ermittelt werden können. Als Third-Best-Lösung erscheint eine Reform der aktuellen kostenbasierten Modernisierungsumlage erstrebenswert, die sich auf den Abbau einzelner Schwachstellen des aktuellen Systems beschränkt. Von den drei Lösungsoptionen lässt sich eine solche Reform am schnellsten umsetzen. Vor dem Hintergrund der hohen erforderlichen Einsparungen des Gebäudesektors nach dem Klimaschutzgesetz in den nächsten Jahren sollte eine Reform der kostenbasierten Umlage zügig umgesetzt werden und gleichzeitig substanzielle Verbesserungen der Marktregulierung im Sinne der identifizierten First- und Second-Best-Lösungen angegangen werden. Unabhängig von der Reform der Modernisierungsumlage macht der Beitrag zudem deutlich, dass eine starke Förderkulisse in Kombination mit einer effektiven CO2-Bepreisung erforderlich ist, um den Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern finanziell für einen Großteil der Modernisierungsfälle erreichen zu können und gleichzeitig die Investitionsneigung der Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer substanziell zu verbessern.