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Ralph Henger / Michael Voigtländer Gutachten 19. November 2021 IW-Wohnungsbedarfsmodell: Weiterhin hohe Wohnungsbedarfe – vor allem in den Großstädten

Der Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bleibt auch in den nächsten Jahren in Deutschland hoch. Der zukünftige Wohnungsbedarf ist zwar aufgrund der demografischen Entwicklung leicht rückläufig, aber in den Großstädten muss die Bautätigkeit weiter erhöht werden, um die dortigen Wohnungsbedarfe zu befriedigen.

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Weiterhin hohe Wohnungsbedarfe – vor allem in den Großstädten
Ralph Henger / Michael Voigtländer Gutachten 19. November 2021

IW-Wohnungsbedarfsmodell: Weiterhin hohe Wohnungsbedarfe – vor allem in den Großstädten

Gutachten im Auftrag der Deutsche Reihenhaus AG

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Der Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bleibt auch in den nächsten Jahren in Deutschland hoch. Der zukünftige Wohnungsbedarf ist zwar aufgrund der demografischen Entwicklung leicht rückläufig, aber in den Großstädten muss die Bautätigkeit weiter erhöht werden, um die dortigen Wohnungsbedarfe zu befriedigen.

Die aktualisierten Ergebnisse des IW-Wohnungsbedarfsmodell im Einzelnen:

  • Der gesamtdeutsche Wohnungsbedarf bleibt mit 308.000 jährlich neu benötigten Wohnungen auch in den nächsten fünf Jahren auf einem hohen Niveau. Der Bedarf ist zwar niedriger als in den von starker Zuwanderung gekennzeichneten Jahren zuvor, liegt aber immer noch leicht über der zuletzt nur wenig gestiegenen Bautätigkeit auf zuletzt 306.000 Wohnungen im Jahr 2020. Das Ziel der neuen Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, ist zu hoch angesetzt und birgt die Gefahr das mittel- bis langfristig Überkapazitäten auf den Wohnungsmärkten entstehen.
  • Der gesamte Wohnungsbedarf setzt sich aus äußerst unterschiedlichen regionalen Bedarfen zusammen. Einige Städte und Gemeinden gewinnen stark an Bevölkerung, während andere Landesteile schrumpfen. Die vorliegende Analyse zeigt, dass sich der Wachstumsdruck auch weiterhin auf die Ballungszentren konzentrieren wird, sich dieser nun aber zunehmend in das Umland auch in entferntere Standorte ausdifferenzenzieren wird.
  • Die meisten Großstädte sehen sich auch zukünftig mit der großen Herausforderung konfrontiert, den durch den Zuzug neuer Einwohner weiterhin hohen Wohnungsbedarf mit neuem zusätzlichem Wohnraum zu begegnen. Im Vordergrund steht hierbei die Aktivierung von bestehenden Wohnungsbaupotenzialen in Kombination mit ergänzenden Neubauprojekten in gut angebundenen und integrierten Standorten.
  • In Regionen mit rückläufiger Bevölkerung gilt weiterhin, das Hauptaugenmerk auf den Erhalt der Wohnungsbestände zu richten. Wohnungsneubau auf neu ausgewiesenen Standorten führt dort zu sinkenden Siedlungsdichten und damit auch zu einer geringeren Auslastung der öffentlichen anschluss- und verkehrstechnischen Infrastrukturen. Dies geht zwangsläufig mit steigenden Belastungen in Form von Beiträgen und Steuern für die dort lebende Bevölkerung einher. Negative Folgen resultieren zudem aus dem Verlust an Freiflächen (Landwirtschaft, Wald) und der Zersiedlung der Landschaft. Gleichzeitig unterbleiben Investitionen in die zentralen Lagen der Städte und Dörfer. Hinzu kommt, dass dieses als Donut-Effekt bekannte Phänomen den sozialen Zusammenhalt und die Chancen für lebendigen Stadt- und Ortskerne mindert. In den hiervon betroffenen Landesteilen muss weiterhin der Grundsatz „Umbau- vor Neubau“ gelten.
  • Um die aktuellen Probleme des Wohnungsmarktes zu lösen, braucht es eine Doppelstrategie, die einerseits die Ausweitung des Wohnraumangebots in den angespannten Märkten adressiert (durch Nachverdichtung, Mobilisierung unbebauter baureifer Grundstücke, gezielte Unterstützung einkommensschwacher Haushalte) und anderseits die nicht-angespannten Märkte fördert. Ziel muss es sein, die Stadt-Land-Disparitäten nicht zu groß werden zu lassen und den Erhalt „Gleichwertiger Lebensverhältnisse“ zu sichern. Hierbei steht der Ausbau der verkehrstechnischer (insbes. Schienenpersonennahverkehr) und digitaler (5G, Breitband) Infrastruktur im Fokus, damit wirtschaftliche Entwicklungspotenziale zur Schaffung von Arbeitsplätzen gestärkt werden. Der Einzugsbereich der Großstädte sollte dabei möglichst erweitert werden, um einerseits die Großstädte zu entlasten, andererseits möglichst vielen Kommunen Perspektiven zu geben. Die Voraussetzungen dafür sind günstig, schließlich erlaubt das Voranschreiten mobilen Arbeitens auch größere Distanzen zur Arbeitsstelle, da die Distanzen seltener zurückgelegt werden müssen.
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Ralph Henger / Michael Voigtländer Gutachten 19. November 2021

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Gutachten im Auftrag der Deutsche Reihenhaus AG

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