Reale Nachfrage oder bloße Spekulation

Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise steigen die Immobilienpreise und Mieten in Deutschland deutlich. Aufgrund der jüngsten Erfahrungen mit Immobilienpreisblasen in den USA und in Spanien wird die Preisentwicklung in Deutschland von einigen Marktteilnehmern bereits als eine Blasenbildung interpretiert. Die aktuelle Entwicklung ist jedoch keine bloße Spekulation, sondern vielmehr die Folge einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die auf fundamentalen Faktoren beruht und durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und den Mangel an alternativen Anlagen verstärkt wird.

Die Frage, ob sich eine Preisblase aufbaut, ist nicht leicht zu beantworten und bedarf eines Blicks auf eine Vielzahl (sozio-)ökonomischer Faktoren. Nach der Definition von Stiglitz liegt eine Blase vor, wenn ein hohes Preisniveau einzig aus dem Glauben resultiert, dass die Wiederverkaufspreise steigen werden (Stiglitz, 1990). Typisch für eine Preisblase sind daher eine deutliche Ausweitung der Finanzierung mit Fremdkapital sowie eine Steigerung der Transaktionen. Der Einsatz von Fremdkapital steigt, weil sich die Renditen aus der erwarteten Wertsteigerung durch die extensive Nutzung von Fremdkapital steigern lassen. Jede Immobilienblase ist daher letztlich auch eine Kreditblase. Darüber hinaus steigt das Handelsvolumen, weil einige Marktteilnehmer ihre Gewinne realisieren, während andere auch dann noch einsteigen, wenn die Preise schon hoch sind. Sobald die Preise dann so hoch sind, dass es keine Nachfrager mehr für die spekulativ getriebenen Preise mehr gibt, kommt es zu einer scharfen Korrektur der Preise.

Lassen sich die Preise hingegen auf fundamentale Faktoren zurückführen, wie etwa die Einkommen, die Mietentwicklung und die Bevölkerungsentwicklung, sind scharfe Preiskorrekturen nicht zu erwarten. Im Folgenden werden daher die wesentlichen Treiber der aktuellen Entwicklung genauer untersucht, womit eine frühere Untersuchung des IW Köln aktualisiert wird (Henger et al., 2012). Wie vor einem Jahr zeigt sich, dass die Entwicklungen in Deutschland noch nicht als eine Marktüberhitzung zu interpretieren sind, und sich die hiesigen Verhältnisse erheblich von denjenigen Staaten unterscheiden, in denen jüngst Preisblasen im Immobiliensektor geplatzt sind. Dennoch müssen die Märkte sorgfältig beobachtet werden, da sich auch vor dem Hintergrund fundamentaler Faktoren Erwartungen verselbständigen können. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob Anpassungen der Sozialpolitik notwendig sind, um soziale Härten zu vermeiden.