IWIP-Index 2018: Aktualisierte Ergebnisse des Mietindex für Industrieimmobilien

Der Markt für Industrieimmobilien lässt sich in die drei Teilmärkte Produktionshallen, Logistikhallen und Lagerhallen differenzieren. Die Dynamik der Mietentwicklungen verläuft in diesen Teilmärkten unterschiedlich. Produktionshallen erfuhren zwischen 2012 und 2018 ein deutliches Plus von 46,3 Prozent (entspricht 6,5 % p.a.). Die Mieten für Lager- und Logistikhallen sind hingegen weniger stark um insgesamt 30,5 Prozent (4,5 % p.a.) bzw. 14,2 Prozent (2,2 % p.a.) gestiegen.

Industrieimmobilien verfügen über äußerst heterogene Eigenschaften. Die Grundlage zur Berechnung des IWIP-Index bildet daher die ökonometrische Schätzung der hedonischen Funktion. Hierdurch lässt sich die Miete für Industrieimmobilien in Schattenpreise für die einzelnen Eigenschaften zerlegen. Zudem kann bei der Darstellung von Entwicklungen über die Zeit beschrieben werden, ob Mietänderungen auf veränderte Nachfragegegebenheiten auf dem Markt oder auf veränderte Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale der Immobilien zurückzuführen sind. Die Ergebnisse des IWIP-Index zeigen, dass die Mietsteigerung zu etwa der Hälfte auf die gute Konjunktur und damit verbundene hohe Nachfrage nach Flächen für Industrieimmobilien zurückzuführen ist. Der Rest der steigenden Mieten geht hingegen mit verbesserten Qualitäts- und Ausstattungsmerkmalen einher.

Zu den wichtigsten erklärenden Variablen für die Höhe der Kaltmiete zählen die Ausstattungsqualität, die Lage, die Hallenfläche und die Baulandpreise. So erzielt eine Halle mit einer mittleren „funktionalen“ Ausstattungsqualität eine höhere Miete und eine Halle mit „moderner“ Ausstattungsqualität eine deutlich höhere Miete im Vergleich zu einer Halle mit „einfacher“ Ausstattung. Bei dem Einfluss der Lage auf die Miete zeigen die Ergebnisse, dass eine Halle an einem mit „AAA“ bewerteten Standort eine höhere Miete erreicht. Das Alter der Halle zeigt wiederum den erwartenden negativen Einfluss auf die Quadratmetermiete.