Niedrige Baukosten: Vorbild Niederlande

2007 war Bauen nur gut sechs Prozent teurer als 1994. 13 Jahre lang waren die Neubaupreise für Miet- und Eigentumswohnungen lediglich um etwa 0,5 Prozent pro Jahr gestiegen und lagen bei rund 1200 Euro je Quadratmeter. 2017 allerdings kostete der Bau einer 100 Quadratmeter großen Wohnung knapp 50.000 Euro mehr als noch zehn Jahre zuvor. Die durchschnittlichen Baukosten stiegen somit zwischen 2007 und 2017 um mehr als 33 Prozent – jährlich rund 3 Prozent. Hauptgrund für den rasanten Anstieg sind die zunehmenden Anforderungen an den Neubau.

Neubauten werden ohnehin immer teurer. Die Qualität steigt im Zeitverlauf, Materialkosten wachsen an. Die Löhne für qualifizierte Arbeitskräfte legen ebenfalls zu. Zuletzt sind die Kosten für Bauland – gerade in den Ballungsräumen – stark angestiegen. Die allgemeinen Baukosten sind laut Statistischem Bundesamt jedoch seit 2000 nur unwesentlich stärker gestiegen als die Lebenshaltungskosten. Die starken Preissteigerungen im Wohnungsneubau bedürfen somit weiterer Erklärungen.

Die allgemeinen Baukosten geben reine Preiseffekte im Bau wider. Nicht enthalten sind Kostensteigerungen, die etwa auf höhere qualitative Anforderungen zurückgehen. Genau diese sind jedoch in den letzten Jahren stetig gestiegen, wie Statistiken zu veranschlagten Baukosten zeigen, die nach der DIN 276 die Kosten für die Baukonstruktion und das Bauwerk selbst beinhalten. So wurden die energetischen Standards in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht, um die Klimaschutzziele zu erreichen (BMWi/BMU, 2010). Aber auch andere Normen, wie zum Beispiel der Brandschutz führten zu einem deutlichen Kostenanstieg. Konkrete Kostentreiber sind des Weiteren erhöhter Schallschutz und Wärmedämmung, Barrierereduktion, Einbau von Aufzügen, Tiefgaragenstellplätze und großzügigere Flächen um die Wohngebäude (BMUB, 2016).

Diese Maßnahmen spiegeln neben gestiegener gesetzlicher Standards auch höhere Anforderungen der Wohnungsnutzer wider. Das gilt auch für den Bau von Mietwohnungen, denn Vermieter haben ein hohes Interesse, die angebotenen Wohnungen möglichst nach Wunsch der Mieter zu gestalten, um eine schnelle Neuvermietung zu garantieren.

All dies bleibt aber natürlich nicht ohne Kosten. Die Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE e.V.) berücksichtigt bei ihren Berechnungen zur Kosten­entwicklung die gestiegenen Qualitäts- und Anforderungsbedingungen. Demnach haben allein die energetischen Anforderungen wie die verschiedenen Stufen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2002/2009/2014 ab 2016) beziehungsweise des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetztes (EEWärmeG 2009) zwischen 2000 und 2017 zu einer Steigerung der Baukosten für Wohngebäude von 19 Prozent geführt (siehe ARGE 2015 und aktualisierte Daten für die Jahre 2016-2017). Für den Bau einer Mietwohnung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1240 Euro in 2000 und einer Größe von 100 Quadratmetern entspricht dies einer absoluten Preissteigerung von knapp 24.000 Euro.

Neben der reinen Preissteigerung aufgrund der gestiegenen Komplexität der Bauweise verhindern die zeitlich eng aufeinanderfolgenden Neuerungen auch, dass Bauunternehmen von Skaleneffekten profitieren können. Lerneffekte und Größenvorteile, die allgemein zu Kosten­einsparungen führen, bleiben dadurch im Wohnungsbau weitgehend aus.