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Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 26. November 2019 Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner Mietendeckels

Nach den Vorstellungen des Berliner Senats sollen alle Mieten in den nächsten 5 Jahren eingefroren werden, darüber hinaus soll es Absenkungsmöglichkeiten sowohl bei bestehenden Mieten als auch bei Neuverträgen geben, sofern Referenzwerte übertroffen werden. Lediglich Mieten von Gebäuden, die nach 2013 gebaut worden sind, werden von dem so genannten Mietendeckel ausgenommen sein.

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Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner Mietendeckels
Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 26. November 2019

Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner Mietendeckels

Gutachten für die CDU Fraktion Berlin

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Nach den Vorstellungen des Berliner Senats sollen alle Mieten in den nächsten 5 Jahren eingefroren werden, darüber hinaus soll es Absenkungsmöglichkeiten sowohl bei bestehenden Mieten als auch bei Neuverträgen geben, sofern Referenzwerte übertroffen werden. Lediglich Mieten von Gebäuden, die nach 2013 gebaut worden sind, werden von dem so genannten Mietendeckel ausgenommen sein.

Der Mietendeckel stellt einen sehr starken Eingriff in den Mietwohnungsmarkt dar. Basie-rend auf den Erfahrungen in anderen Ländern ist davon auszugehen, dass sich die Regulierung schädlich auf Mieter und Vermieter und auch den Wirtschaftsstandort Berlin auswirken wird. Insbesondere die folgenden Wirkungen sind zu erwarten:

1.    Der Mietendeckel hebt die wichtige Signalwirkung der Mietpreise auf. Die eingefrorenen oder auch abgesenkten Mieten werden noch mehr Menschen dazu bewegen, in Berlin eine Wohnung zu suchen. Damit nimmt die ohnehin schon große Knappheit im Wohnungsmarkt zu, die Konkurrenz um Wohnungen steigt weiter. Profitieren werden von den geringeren Mieten vor allem Haushalte mit höheren Einkommen, da sie aus Sicht der Vermieter geringere Mietausfallwahrscheinlichkeiten aufweisen.

2.    Erfahrungen in anderen Ländern zeigen, dass aufgrund der zunehmenden Knappheit weniger umgezogen wird, und sich somit das Matching (bedarfsgerechte Wohnungswahl) noch weiter verschlechtert. Auch der Zugang zum Wohnungsmarkt für zum Beispiel internationale Fachkräfte wird noch schwieriger, da Wohnungen zunehmend informell weitergegeben werden könnten.

3.    Vermieter reagieren auf solche Regulierungen vor allem dadurch, dass Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und an Selbstnutzer verkauft werden. Damit verkleinert sich der Mietwohnungsmarkt, was wiederum den Zugang gerade für einkommensschwache Haushalte erschwert.

4.    Eine weitere Reaktion wird die Aussetzung von Modernisierungen und die Vernachlässigung von Instandsetzungen sein. Damit gefährdet der Mietendeckel nicht nur die Klimaschutzpläne, sondern führt auch zu einem qualitativ deutlich schlechteren Wohnungsangebot.

5.    Damit verbunden ist auch ein Auftragsrückgang für Handwerker im Ausbaugewerbe. Erste Umfrageergebnisse legen einen Umsatzrückgang von 25 Prozent pro Jahr nahe, womit ein Auftragsvolumen von mehr als 1,5 Milliarden Euro pro Jahr verbunden wäre. Von Entlassungen wären vor allem Arbeitnehmer mit eher geringen Einkommen betroffen, die auch heute schon weniger Chancen im Arbeitsmarkt haben.

6.    Auch Auswirkungen auf den Neubau sind zu befürchten. Erstens, weil den Investoren teilweise Mittel aus vorhandenen Vermietungen fehlen, und zweitens, weil nicht zu erwarten ist, dass die Investoren die Ausnahmen für den Neubau als langfristig glaubwürdig erachten. Schon heute werden in Berlin fast 30 Prozent weniger Wohnungen gebaut als benötigt werden, die Lücke würde also noch größer werden.

7.    Schädliche Folgen sind darüber hinaus auch bei anderen Wirtschaftszweigen zu erwarten. Der starke Eingriff in die Eigentumsrechte wird auch außerhalb der Wohnungswirtschaft Unsicherheiten wecken, ob die Erträge geplanter Investitionen und von Unternehmensgründungen auch tatsächlich realisiert werden können. Vertrauen ist eine zentrale Voraussetzung für Investitionen, welches mit derart starken Interventionen zerstört wird.

8.    Der so genannte Mietendeckel wird auch zu Überschuldungen und Insolvenzen bei Kleinvermietern und Unternehmen führen. Schließlich ist zu erwarten, dass die Immobilienpreisepreise in Berlin fallen werden, insbesondere wenn Mieten gesenkt werden müssen. Da die meisten Marktmieten deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten von 2013 (plus Inflation) liegen, die als Referenz genommen werden, droht bei der Mehrzahl der inserierten Miete eine Absenkung bei einer Wiedervermietung. Modellrechnungen zeigen, dass in diesen Fällen die Preise um 40 Prozent fallen könnten. Insbesondere private Anleger, die ab 2015 in den Markt eingestiegen sind und zum Beispiel zur Altersvorsorge Wohnungen in Berlin gekauft haben, dürften in finanzielle Schieflagen geraten.

9.    Schließlich ist zu bedenken, dass mit dem Mietendeckel auch ein Systemwechsel hinsichtlich der Mietspiegel angestoßen wird. Selbst wenn nach 5 Jahren auf den Mietendeckel verzichtet werden würde, könnte das etablierte System der Mietspiegel in Berlin nicht angewendet werden. Mietspiegel sind ein zentrales Element der Wohnungspolitik und wahren den Rechtsfrieden zwischen Vermietern und Mietern. Ein solches Instrument sollte nicht ohne Not aufgegeben werden.

Durch den Mietendeckel drohen damit erhebliche Schäden für den Wohnungsmarkt als auch Berlin insgesamt. Der Verzicht auf einen solchen systemwidrigen Eingriff ist aus ökonomischer Sicht dringend geboten, um größeren Schaden für die Berliner Volkswirtschaft zu vermeiden.

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Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 26. November 2019

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