Aktuellen Herausforderungen im Wohneigentumsmarkt begegnen

Aktuelle Situation:

• Die Zinswende hat den Wohneigentumserwerb für weite Teile der Bevölkerung unerschwinglich gemacht.
• Mit dem deutlichen Zinsanstieg auf 3,7 Prozent im ersten Halbjahr 2023 mussten im bundesdeutschen Durchschnitt zuletzt 41,1 Prozent des mittleren Einkommens für die Finanzierung einer Eigentumsimmobilie mit 130 Quadratmetern Wohnfläche aufgebracht werden.
• Damit sind typische Erschwinglichkeitsgrenzen für weite Teile der Bevölkerung überschritten.
• Im ersten Halbjahr 2023 war in den meisten Großstädten (51 von 63) Wohneigentum nicht mehr erschwinglich, auch in deren direktem Umland war nur noch in 40 Prozent der Kreise (47 von 115) Wohneigentum erschwinglich, wenn nicht mehr als 30 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden sollten. Im direkten Umland der sieben größten Städte wiederum war es im ersten Halbjahr 2023 in keinem der Kreise erschwinglich, Wohneigentum unter den gesetzten Bedingungen zu erwerben.
• In Nordrhein-Westfalen hat sich der Teil der Gemeinden, in denen Wohneigentum erschwinglich ist, auf weniger als die Hälfte reduziert, der Großteil der Bevölkerung wohnt damit in Gemeinden, in denen es für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen nicht mehr möglich ist, bedarfsgerechtes Wohneigentum zu erwerben.

Szenarien:

• In drei Szenarien wird die kurz- bis mittelfristige Entwicklung der Erschwinglichkeit aufgezeigt. In allen drei Szenarien ist kurzfristig keine wesentliche Entspannung hinsichtlich der Erschwinglichkeit zu erkennen. Das Zinserholungsszenario zeigt auf, dass sich das Annuität-Einkommensverhältnis in Deutschland von derzeit über 40 Prozent auf 35 Prozent verringert, was immer noch deutlich über den Werten der 2010er Jahre wäre. Im Falle eines weiteren Zinsanstiegs würde sich die Erschwinglichkeitskrise auf hohem Niveau verstetigen.
• Für die potenziellen Wohneigentumserwerber bedeutet das, dass Wohneigentum zumindest kurz- bis mittelfristig einen deutlich höheren finanziellen Aufwand verlangt als in den vergangenen Jahren.

Wohnungspolitisch gegensteuern:

• Es wird anhand zweier Maßnahmen aufgezeigt, welche wohnungspolitischen Spielräume zur Stützung der Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen möglich sind.
• Es werden die Effekte eines Nachrangdarlehens bis zu einer Kreditsumme von 150.000 Euro und einem Zins von 2 Prozent sowie eine Reduktion der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 0,5 Prozent skizziert.
• Beide Maßnahmen zusammen könnten die Erschwinglichkeit im Mittel wieder unter kritische Erschwinglichkeitsgrenzen drücken.
• Eine zeitgemäße Wohneigentumsförderung hätte zudem entlastende Wirkung für den ebenfalls angespannten Mietwohnungsmarkt.