Der Zugang zu Wohneigentum wird weiter erschwert

Angesichts stark steigender Preise für Wohneigentum, auch im Verhältnis zur Entwicklung der Mieten, ist es vielfach überraschend, dass der Kauf einer Wohnung dennoch attraktiver ist als das Wohnen zur Miete. Doch möglich macht es die Entwicklung der Hypothekenzinsen: Zwischen Ende 2010 und Ende 2019 ist der Hypothekenzinssatz von 3,6 Prozent auf 1,1 Prozent gefallen, was mehr als einer Drittelung entspricht. Demgegenüber sind die Preise für Eigentumswohnungen z. B. in Berlin „nur“ um 115 Prozent gestiegen. Berücksichtigt man darüber hinaus auch die gestiegenen Mieten (in Berlin im Betrachtungszeitraum 33 Prozent), hat sich die Attraktivität des Wohneigentums deutlich erhöht (Sagner/Voigtländer, 2019a). Dies bestätigen auch Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) (Goebel et al., 2019). Die Wohnkostenbelastung der Mieter stagniert im Wesentlichen seit Beginn der 2000er Jahre. Auch dies überrascht in Zeiten steigender Mietpreise, wird aber aufgrund der höheren Löhne und der vermehrten Erwerbstätigkeit erklärbar (Kohl et al., 2019). Bei den Wohneigentümern ging die Belastung sogar zurück, weil eben die Zinsentwicklung die Preisentwicklung überkompensiert. Auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung stellte bereits fest, dass die Belastung aus Zins und Tilgung am monatlichen Einkommen in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen ist: von 27 Prozent in der Periode 2004-2007 auf 23 Prozent zwischen 2012-2017 (BBSR, 2019). Dieser Trend gilt nicht nur im bundesdeutschen Durchschnitt, sondern auch für die Großstädte (Abbildung). Dargestellt ist der Median der Wohnkostenbelastung für Mieter und Eigentümer. Bei Mietern wird die Bruttokaltmiete genutzt, bei Eigentümern sind nur diejenigen Haushalte berücksichtigt, die zusätzlich zu den sonstigen Nebenkosten überhaupt noch Belastungen aus Zins und Tilgung tragen.

Seit Mitte der 2000er Jahre ist die Wohnkostenbelastung der Eigentümer rückläufig und lag im Jahr 2018 zuletzt bei 21 Prozent, Mieter mussten im Mittel 26 Prozent ihres Einkommens aufbringen. Nichtsdestotrotz stagniert die Wohneigentumsbildung (Sagner/Voigtländer, 2019b). Ursächlich hierfür sind vor allem die Kapitalerfordernisse, die sich aus dem Eigenkapital und den Erwerbsnebenkosten zusammensetzen. Rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises muss man hierfür angespart haben – zu viel für die meisten Haushalte.

Nun droht aber eine weitere Hürde für potenzielle Erwerber. Nach einem aktuellen Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz soll die Aufteilung von Wohnungen nur noch nach Genehmigung möglich sein. Üblicherweise können Eigentümer von Mehrfamilienhäusern Wohnungen einzeln an Kapitalanleger oder Selbstnutzer verkaufen. Teilweise kaufen dann auch die bisherigen Mieter die Wohnung, die sie bislang gemietet haben. Künftig sollen nach den Vorstellungen des Justizministeriums alle Aufteilungen in angespannten Mietwohnungsmärkten unter Genehmigungspflicht gestellt werden, so wie dies bereits in so genannten Milieuschutzgebieten (Soziale Erhaltungsgebiete) gilt. Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung erteilt werden soll, deutet bereits darauf hin, dass Genehmigungen nur selten gewährt werden. So muss die Genehmigung zum Beispiel erteilt werden, wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen möchten, was eher selten der Fall ist, oder aber wenn die Immobilie vererbt wurde und das Teileigentum zugunsten der Erben geschaffen wird. Außerdem heißt es wörtlich: „Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zumutbar ist.“ Damit werden die hohen Hürden, die bereits in Milieuschutzgebieten beobachtbar sind, deutlich. Gelten soll die Regelung in allen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten in denen schon heute die Mietpreisbremse gilt. Die Mietpreisbremse gilt in mehr als 300 Gemeinden (Kholodilin et al., 2018).