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Philipp Deschermeier / Björn Seipelt / Michael Voigtländer IW-Policy Paper Nr. 5 25. April 2017 Evaluation der Mietpreisbremse

Getrieben durch den starken Zuzug aus dem In- und Ausland erleben die Wohnungsmärkte der deutschen Metropolregionen in den letzten Jahren einen deutlichen Nachfrageschub. Durch die gleichzeitig nur moderat ausgeweitete Bautätigkeit fällt es Mietern zunehmend schwerer bezahlbaren Wohnraum zu finden.

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Getrieben durch den starken Zuzug aus dem In- und Ausland erleben die Wohnungsmärkte der deutschen Metropolregionen in den letzten Jahren einen deutlichen Nachfrageschub. Durch die gleichzeitig nur moderat ausgeweitete Bautätigkeit fällt es Mietern zunehmend schwerer bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Im Nachgang der Bundestagswahl 2013 ist das Problem der sich verschärfenden Wohnungsknappheit auf der politischen Agenda der deutschen Bundesregierung gelandet, mit dem Ziel, Wohnraum auch zukünftig für die breite Bevölkerung bezahlbar zu halten. Mit dem 1. Juni 2015 wurde dann das Wohnungsmarktinstrument der Mietpreisbremse – zunächst in Berlin – eingeführt, um überdurchschnittlichen Mietpreiserhöhungen entgegenzuwirken. Mit einigen Ausnahmen für neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen darf seitdem die geforderte Neuvertragsmiete die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreiten. Jedoch scheint der Anstieg der Mieten trotz der Einführung der Wohnungsmarktregulierung ungebrochen, sodass in Öffentlichkeit und Medien zunehmend Zweifel an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse aufgekommen sind.

Die vorliegende Studie untersucht die Wirksamkeit der Mietpreisbremse empirisch und versucht zu identifizieren, auf welche Segmente das Instrument in besonderem Maße wirkt. Grundlage für die empirische Analyse bildet ein umfangreicher Mikrodatensatz von ImmobilienScout24 mit rund 117.000 Inseraten. Deskriptive Ergebnisse legen nahe, dass die Mietpreisbremse weitestgehend wirkungslos ist und nach wie vor ein Großteil der inserierten Mietwohnungsangebote die ortsübliche Vergleichs-miete um mehr als 10 Prozent überschreitet. Eine Regressionsanalyse zur Überprüfung der deskriptiven Ergebnisse zeigt jedoch, dass die Mietpreisbremse eine geringfügig bremsende Wirkung feststellbar ist. Nach Einführung der Regulierung liegen die Preise im entsprechenden Wohnungsmarktsegment um 2,7 Prozent niedriger als im „ungebremsten“ Segment. Neben der grundsätzlichen Überprüfung auf Wirksamkeit stellt die vorliegende Studie darüber hinaus fest, dass besonders im Wohnungsmarktsegment gut ausgestatteter, qualitativ hochwertiger und zentrumsnaher Wohnungen die Mietpreisbremse wirkungslos bleibt. Eine überproportionale Benachteiligung einkommensschwacher und somit auf preiswerten Wohnraum angewiesener Bevölkerungsschichten lässt sich mit den Daten somit nicht feststellen. Umgekehrt würde damit aber eine wirkungsvolle Mietpreisbremse vor allem Haushalten mit höheren Einkommen helfen, die dann günstiger in gut gelegenen und besser ausgestatteten Wohnungen leben können. Damit die Mietpreisbremse ein sinnvolles Instrument wird, bedarf es einer grundlegenden Neugestaltung der Mietspiegel. Daneben muss eine Anreizstruktur geschaffen werden, die Modernisierungen und den Wohnungsneubau nicht weiter ausbremst, um auch zukünftig ein ausreichendes Wohnungsangebot für die wachsenden deutschen Metropolen bereitzuhalten.

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