Die Modernisierungsumlage zwischen Investitionshemmnis und Mieterüberforderung

Modernisierungen des Wohnungsbestands sind notwendig und wünschenswert, um u. a. die Klimaschutzziele zu erreichen und um den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Bundesweit gesehen laufen die Investitionen in den Bestand dem Neubau hinterher, und gerade energetische Sanierungen erreichen noch nicht das nötige Niveau, um die Klimaschutzziele zu erreichen. Hinzu kommt, dass insbesondere in Mietwohnungen relativ gesehen wenig investiert wird.

Dennoch sind Modernisierungen verstärkt in den politischen Fokus geraten, weil in einigen Ballungsräumen sehr umfassende Modernisierungen dazu geführt haben, dass Mieter ihre Wohnungen kündigen mussten. Daher soll nun die Modernisierungsumlage von 11 Prozent auf 8 Prozent sowie auf maximal 3 Euro je Quadratmeter gesenkt werden.

Auf Basis von Investitionsrechnungen lässt sich zeigen, dass unter aktuellen Rahmenbedingungen Modernisierungen zwar rentabel sind, insbesondere aber bei kürzeren Nutzungsdauern als den steuerlich unterstellten 50 Jahren und Zinserhöhungen die Vorteilhaftigkeit verloren gehen kann. Ein Kompromiss kann daher darin liegen, die Absenkung der Modernisierungsumlage mit einer ohnehin gebotenen Erhöhung der steuerlichen Abschreibung zu verknüpfen.

Das heutige System der Modernisierungsumlage weist jedoch einen wesentlichen Fehlanreiz auf. Sofern die Renditen positiv sind, lohnt es sich die Kosten möglichst hoch anzusetzen, da mit jedem eigesetzten Euro dann ein Gewinn verbunden ist. In ausgeglichenen und entspannten Wohnungsmärkten wird dies über die Mieter sanktioniert, die dann günstigere Wohnungen wählen oder dies zumindest potenziell könnten, in angespannten Wohnungsmärkten fehlt  dieses Korrektiv jedoch.

Perspektivisch sollte die Modernisierungsumlage daher durch ein System ersetzt werden, bei dem nicht die Kosten den Mietaufschlag bestimmen, sondern der Nutzen. Dieser Nutzen ließe sich auf Basis von Mietdatenbanken und den realisierten Zahlungsbereitschaften für bestimmte Ausstattungen bestimmen. So kann heute mit Hilfe empirischer Methoden bestimmt werden, welchen Mietaufschlag etwa ein saniertes Bad oder ein Balkon begründet. Ein ähnliches System wird bereits im niederländischen Mietwohnungsmarkt genutzt. Das IW Köln wird dieses Thema weiter verfolgen.