IWIP-Index 2020: Nur Logistik trotzt der Corona-Pandemie

• Die Mieten für Industrieimmobilien sind insgesamt im Jahr 2020 durchschnittlich um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Ursache hierfür ist die Corona-Pandemie, welche zu einem Rückgang der bundesweiten Industrieproduktion um 10,8 Prozent geführt hat. Im Vergleich zur Vorkrisenzeit mit deutlichen Mietsteigerungen von 8,7 Prozent (2018) beziehungsweise 3,1 Prozent (2019) hat sich die Lage auf dem Markt für Industrieimmobilien damit sichtbar verändert. Vielerorts wurden durch Auftragseinbrüche deutlich mehr Hallen auf dem Markt angeboten als in den Jahren davor. Eine Vermarktung der Hallen war in der Regel trotzdem möglich, da in vielen Teilsegmenten des Marktes weiterhin eine große Nachfrage bestand. Diese Nachfrage ergab sich aus noch nicht bedienten Nachholbedarfen sowie coronabedingten Zusatzbedarfen, die durch sprunghafte Verlagerungen der Nahversorgung und des traditionellen Einzelhandels auf den E-Commerce aufkamen.
• Industrieimmobilien werden entweder für Lager-, Logistik- oder Produktionszwecke genutzt. Im quantitativ größten Nutzungssegment der Lagerhallen gingen die Mieten im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 3,9 Prozent zurück. Hierbei waren große Unterschiede in der Angebotszusammensetzung hinsichtlich der Lage und Ausstattungsqualität der Hallen zu beobachten.
• Die Mieten für Logistikimmobilien trotzen der Rezession und kommen besser durch die Corona-Pandemie als die beiden anderen Segmente. Entgegen dem Markttrend sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent gestiegen. Grund ist der boomende Onlinehandel und die damit einhergehende gestiegene Nachfrage nach City-Logistikhallen in den Ballungsräumen und Last-Mile-Standorten. Außerhalb der Ballungsräume sind hingegen häufig Preisrückgänge zu beobachten gewesen. Hier schlagen die Auftragseinbrüche im Automobil- und Maschinenbau durch.
• Die Mieten für Produktionshallen sind im letzten Jahr mit -12,9 Prozent besonders stark eingebrochen. Damit folgen die Mieten der gesunkenen Industrieproduktion. Die Preiskorrekturen zeigten sich dabei insbesondere in der Angebotsqualität. Auffällig ist, dass auf dem Markt deutlich mehr Produktionshallen von bester Qualität mit guter Lage angeboten wurden.

Der bundesweit für das Gesamtjahr 2020 nur moderate Mietrückgang von -2,2 Prozent zeugt von einer bisher hohen Widerstandsfähigkeit des zuvor boomenden Marktsegments für Industrie- und Logistikimmobilien. Trotzdem offenbart ein genauer Blick, dass auch Industrie- und Logistikhallen stark von der Corona-Pandemie betroffen sind. Die unmittelbaren Effekte sind dabei äußerst unterschiedlich. Während Last-Mile-Delivery und E-Commerce in den Segmenten Lebensmittel und Pharma-Medical stark nachgefragt wurden, mussten andere Segmente wie der traditionelle Maschinenbau deutlich Federn lassen. Das führte zu enormen quantitativen strukturellen Verschiebungen der angebotenen Mietobjekte, die sich mit Hilfe des hedonischen Ansatzes des IWIP-Indexes analysieren lassen. Dabei ist es möglich, Preisveränderungen aufgrund von Qualitäts- und Lageveränderungen herauszurechnen.