Analyse asymmetrischer Preisentwicklungen im Wohnimmobilienmarkt

Betrachtet werden Mietangebote von Wohnungen (Miete), Kaufangebote von Wohnungen (Kauf) sowie Kaufangebote von Ein und Zweifamilienhäusern (EZFH). Die Konvergenzklubs der städtischen Wohnungsmärkte werden auf der Grundlage eines nichtlinearen zeitvariablen Faktormodells von Phillips und Sul (2007) identifiziert, eine Vorgehensweise in Anlehnung an Matysiak und Olszewki (2019). Trotz eines insgesamt signifikanten Divergenz-Trends für die Gesamtgruppe der 70 untersuchten Städte, können mit diesem Verfahren signifikante Konvergenzklubs identifiziert werden. Um die Ergebnisse der konvergierenden Klubs und die divergierende Entwicklung der Gesamtgruppe zu veranschaulichen, wird das Konzept der β-Konvergenz genutzt. Im Detail ist die genaue Zusammensetzung der identifizierten Klubs von den gewählten Modelspezifikationen abhängig. Trotzdem zeigt die Analyse ein klares Gesamtbild, nachdem die 70 städtischen Wohnungsmärkte strukturell unterschiedlichen Preisentwicklungen folgen, aber zum Teil in Untergruppen (Klubs) zu einem Preisniveau konvergieren. Diese Beobachtung hat Auswirkungen für die Marktbeobachtung, Investoren und Anbieter (Risikostreuung) sowie die Wohnungspolitik.

Die Ergebnisse der Studie im Einzelnen:

• Die Städte München und Chemnitz sind in der Analyse besonders auffällig, ihre Entwicklung wird als divergent identifiziert und die beiden Städte bilden das breite Spektrum der großstädtischen Immobilienmarktentwicklung in Deutschland gut ab.
• Die identifizierten Konvergenzklubs fügen sich in diesen Entwicklungsspektrum von München bis Chemnitz ein. Es gib einen Klub mit besonders hohen Preissteigerungen, der die Städte Berlin, Potsdam, Frankfurt und Hamburg umfasst, und einen gegensätzlichen Konvergenzklub von 9 Städten, der sich durch eine auffällig geringe Preisdynamik auszeichnet. Zu letzterem Klub zählen die Ruhrgebietsstädte Bottrop, Oberhausen, Herne, Hagen, Gelsenkirchen, sowie Salzgitter, Bremerhaven, Saarbrücken und Magdeburg, also tendenziell Städte im Strukturwandel beziehungsweise in der Strukturkrise.
• In der Analyse wird jedoch auch deutlich, dass die Zuordnung zu Konvergenzklubs im Detail stark vom gewählten Untersuchungszeitraum und -Teilmarkt, Methodik und gewählten Modellparametern abhängt. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass es selbst innerhalb der Gruppe der 70 Großstädte in Deutschland äußerst unterschiedliche Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt gibt, die kaum bis gar nicht verallgemeinerbar sind.
• Besonders aufschlussreich sind die Ergebnisse für Investoren im Wohnungsmarkt, zeigen sie doch sowohl Potenziale für Diversifikationen als auch vermeintliche Aufholpotenziale bei bestimmten Städten.