Kommunale Immobilien: Entschuldung möglich

Die deutschen Kommunen besitzen Millionen Wohnungen, die Milliarden Euro wert sind. In der derzeitigen Marktlage lohnt sich ein Verkauf, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Manche Großstädte könnten sich damit auf einen Schlag entschulden.

Während Bund und Länder in den vergangenen Jahren fast alle ihre Wohnungen verkauft haben, besitzen die deutschen Kommunen noch rund 2,3 Millionen. Das sind etwa 12 Prozent aller vermieteten Wohnungen hierzulande. 2015 betrug ihr bilanzieller Wert fast 138 Milliarden Euro.

Die kommunale Wohnungsgesellschaft SAGA in Hamburg besitzt rund 132.000 Wohnungen und erzielt jährliche Mieteinnahmen von rund 893 Millionen Euro, gefolgt von der degewo in Berlin, die 73.000 Wohnungen ihr Eigen nennt und 430 Millionen Euro an Mieten einnimmt, und der ABG Frankfurt mit 51.000 Wohnungen und 458 Millionen Mieteinnahmen.

Sozialpolitische Bedenken gegen einen Verkauf greifen dabei kaum, so die IW-Studie. Oft vermieten die kommunalen Wohnungsgesellschaften zu ähnlichen Preisen wie private Anbieter. Und falls sie günstiger sind, profitieren davon nur bedingt einkommensschwache Mieter. Beispielsweise gelten nur 17 Prozent der Mieter kommunaler Wohnungen in Berlin als armutsgefährdet, da sie über weniger als 60 Prozent des Median-Einkommens verfügen. Bei privaten Wohnungsunternehmen ist es dagegen jeder Fünfte.

Zudem ist der Moment für einen Verkauf besonders günstig: „Der Wert der Wohnungsbestände strebt seinem Höchststand entgegen. Die günstige Kombination aus niedrigen Zinsen, starker Zuwanderung und robuster Konjunktur wird nicht von Dauer sein“, erklärt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer.

Frankfurt könnte beispielsweise rechnerisch mehr als 11 Milliarden Euro erlösen und sich komplett entschulden. Ähnlich sieht es in München mit 5,5 Milliarden und Münster mit 0,8 Milliarden aus. Andere Städte wie Berlin oder Hamburg könnten ihre Schuldenlast zumindest deutlich reduzieren. Wegfallende Mieteinnahmen ständen dann gesparten Schuldzinsen im städtischen Haushalt gegenüber. Die Erlöse könnten eingesetzt werden, um neue Stadtviertel zu gründen und den Wohnungsmarkt zu entlasten. „Die hohen Mieten lassen sich langfristig nur über den Bau neuer Wohnungen stabilisieren“, mahnt Voigtländer. Dafür müssen die Kommunen mehr Bauland ausweisen und stärker in Infrastruktur investieren.