Koppeln statt kappen

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will Wohnraum bezahlbar halten: Wie im Koalitionsvertrag vereinbart, sollen künftig nur noch höchstens 10 statt wie bislang 11 Prozent einer Modernisierung jährlich auf die Miete umgelegt werden dürfen – maximal bis sich die Modernisierung amortisiert hat. Wie die Mietpreisbremse ist auch dieses Konzept höchst fragwürdig. Es adressiert zwar ein wichtiges Thema, der gewählte Ansatz greift jedoch ins Leere. Doch es gibt eine zukunftsfähige Alternative.

Das Mietrecht bildet den rechtlichen Rahmen für den Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern bei knapp 20 Millionen vermieteten Wohnungen und Häusern in Deutschland. Seit der letzten Mietrechtsreform 2013 ist die sogenannte „Modernisierungsumlage“ nach § 559 BGB explizit für energetische Modernisierungen vorgesehen. Der Kern der finanziellen Regelungen blieb jedoch mit 11 Prozent der Kosten, die jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen, unverändert. Da auch energetische Modernisierungen zu den steigenden Mieten beitragen, plant die Koalition nun, die Umlagegrenze auf 10 Prozent zu senken.

Dieser Plan stellt kein sonderliches großes Problem dar, da Vermieter die Umlagegrenze schon heute nur äußerst selten voll ausschöpfen. Deutlich schwieriger ist die Idee, die Umlagefähigkeit auf die Amortisationsdauer zu begrenzen. Würde dieser Plan umgesetzt, müsste der Vermieter die Miete auf das alte Niveau zurücksetzen, sobald die Investition vom Mieter abgezahlt wurde. Dies senkt einerseits die Anreize für Investitionen in den Klimaschutz – die Investition zahlt sich für den Vermieter nicht aus. Andererseits würde eine entsprechende Regelung zu unnötig komplexen Mietverträgen führen, denn diese müssten dann ja entsprechende Mieterhöhungen detailliert ausweisen.

Ein weiterer Punkt wiegt allerdings noch schwerer: Die avisierten Änderungen gehen an den eigentlichen Problemen vorbei und helfen dem Klimaschutz wenig. Denn zahlreiche Studien zeigen, dass schon heute ein hohes Maß an Unsicherheit herrscht, wenn es um energetisches Sanieren geht – sowohl auf Seiten der Mieter als auch bei den Vermietern. Ziel sollte es deshalb sein, einen fairen Ausgleich der berechtigten Interessen von Vermietern und Mietern zu schaffen.

Zielführend wäre es dafür, die Höhe der umlegbaren Kosten an die Höhe der Energieeinsparung zu koppeln. Denn je mehr der Mieter beispielsweise durch eine bessere Dämmung sparen kann, desto eher ist er auch bereit, dafür einen Aufschlag zu akzeptieren. Durch eine entsprechende Kopplung könnte das Vermieter-Mieter-Dilemma aufgelöst werden und die Hauseigentümer würden zusammen mit den Mietern dazu motiviert, in den ökologischen Umbau der Gebäude zu investieren.