1. Home
  2. Presse
  3. IW-Nachrichten
  4. Umwandlungsverbot: Chancen schaffen statt neuer Hürden
Zeige Bild in Lightbox
(© Foto: iStock)
Teilen Sie diesen Artikel:

oder kopieren Sie den folgenden Link:

Der Link wurde zu Ihrer Zwischenablage hinzugefügt!

Michael Voigtländer IW-Nachricht 27. Januar 2021

Umwandlungsverbot: Chancen schaffen statt neuer Hürden

Am Donnerstag diskutiert der Bundestag über eine Reform des Baugesetzes. Sie würde Vermietern faktisch verbieten, ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dies soll Mieter vor Immobilienhaien besser schützen, doch das darf bezweifelt werden. Sicher ist nur, dass mit der Reform die Chance auf mehr Wohneigentum für viele Haushalte verbaut wird.

Teilen Sie diesen Artikel:

oder kopieren Sie den folgenden Link:

Der Link wurde zu Ihrer Zwischenablage hinzugefügt!

Bisher kann ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Wohnungen aufteilen und sie einzeln an die bestehenden Mieter oder an Kapitalanleger verkaufen. Mit dem neuen Paragrafen 250 im Baugesetzbuch, der nun diskutiert wird, ginge das nur noch unter Vorbehalt – die Aufteilung müsste genehmigt werden. Die Kommune darf künftig jede Umwandlung untersagen, abgesehen von wenigen Ausnahmen, beispielsweise bei Erbgemeinschaften oder wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen möchten. Die Erfahrungen mit Erhaltungsschutzsatzungen, bei denen ähnliche Regelungen gelten, zeigen, dass eine solche Regel schnell zum Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen wird.

Intendierte Schutzwirkung ist fraglich

Motiviert ist die geplante Reform vor allem durch Erfahrungen in Berlin. Dort kaufen einige Investoren Mehrfamilienhäuser und versuchen dann, Mieterwechsel zu erzwingen, teilweise mit sehr rüdem Vorgehen. Da die Bestandsmiete oftmals deutlich unter der Marktmiete liegt, können so die Erträge spürbar gesteigert werden. Dann werden die Wohnungen – oft auch saniert – an Kapitalanleger verkauft. Tatsächlich dürften es nur Einzelfälle sein, doch natürlich sind die Probleme ernst zu nehmen. Ein Umwandlungsverbot wird solche Geschäftspraktiken aber kaum verhindern. Statt die Wohnungen einzeln zu verkaufen, werden die Mehrfamilienhäuser dann an andere Investoren verkauft – aufgrund der Stabilität des Marktes gibt es genügend größere Investoren, die Mehrfamilienhäuser kaufen möchten.

Erschwerter Zugang zu Wohneigentum

Ob der Verkauf an Großinvestoren für die Mieter besser ist, darf bezweifelt werden. Laut einer Untersuchung im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumplanung erhöhen Kleinvermieter gerade in angespannten Märkten die Miete seltener als Unternehmen – letztlich, weil ihnen ein unbelastetes Verhältnis zum Mieter sehr wichtig ist.

Vor allem aber versperrt das Umwandlungsverbot den Zugang für Selbstnutzer. Rund 65.000 Haushalte kauften 2019 Wohnungen in Städten zur Selbstnutzung. Für sie wird der Markt deutlich enger, für bereits umgewandelte Wohnungen könnte es Preisaufschläge geben.

Schon heute haben Mieter bei Umwandlungen ein Vorkaufsrecht, davon machen sie aber kaum Gebrauch. Dies liegt nicht an den laufenden Finanzierungskosten, die aufgrund der niedrigen Zinsen zu stemmen sind. Ursächlich sind vielmehr die geringen Ersparnisse der Mieter, denn allein für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch müssen in einigen Bundesländern acht Prozent der Kaufsumme bezahlt werden. Hinzu kommt das Eigenkapital, dass in die Bankfinanzierung eingebracht werden muss. Genau hier sollten die Städte ansetzen: Würde man den Mietern Nachrangdarlehen gewähren, also Kredite, die andere Banken als Eigenkapitalersatz akzeptieren, könnten viel mehr Mieter ihre Wohnung kaufen – damit wären sie dauerhaft geschützt. Und für die Städte wären dies allenfalls mit marginalen Kosten verbunden.

Teilen Sie diesen Artikel:

oder kopieren Sie den folgenden Link:

Der Link wurde zu Ihrer Zwischenablage hinzugefügt!

Mehr zum Thema

Artikel lesen
Großer Wurf oder viel klein-klein?
Michael Voigtländer im Podcast 1aLage Audio 2. Dezember 2021

Die Wohnungspolitik der Ampel: Großer Wurf oder viel klein-klein?

Zum neuen Koalitionsvertrag versprüht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer im Podcast 1aLage keine allzu große Hoffnung auf eine Verbesserung der angespannten Lage an den Wohnungsmärkten. Was ist von einem eigenständigen Bauministerium zu erwarten? Wie sind ...

IW

Artikel lesen
Sophia Bayer / Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 30. November 2021

Wohnnebenkosten in Deutschland: Eine Analyse der zeitlichen Entwicklung und der regionalen Unterschiede

Das IW-Gutachten „Wohnnebenkosten in Deutschland“ bietet einen umfassenden Einblick in das Niveau und die Entwicklung der Wohnnebenkosten für Mieter.

IW

Mehr zum Thema

Inhaltselement mit der ID 8880