Bisher kann ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Wohnungen aufteilen und sie einzeln an die bestehenden Mieter oder an Kapitalanleger verkaufen. Mit dem neuen Paragrafen 250 im Baugesetzbuch, der nun diskutiert wird, ginge das nur noch unter Vorbehalt – die Aufteilung müsste genehmigt werden. Die Kommune darf künftig jede Umwandlung untersagen, abgesehen von wenigen Ausnahmen, beispielsweise bei Erbgemeinschaften oder wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen möchten. Die Erfahrungen mit Erhaltungsschutzsatzungen, bei denen ähnliche Regelungen gelten, zeigen, dass eine solche Regel schnell zum Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen wird.

Intendierte Schutzwirkung ist fraglich

Motiviert ist die geplante Reform vor allem durch Erfahrungen in Berlin. Dort kaufen einige Investoren Mehrfamilienhäuser und versuchen dann, Mieterwechsel zu erzwingen, teilweise mit sehr rüdem Vorgehen. Da die Bestandsmiete oftmals deutlich unter der Marktmiete liegt, können so die Erträge spürbar gesteigert werden. Dann werden die Wohnungen – oft auch saniert – an Kapitalanleger verkauft. Tatsächlich dürften es nur Einzelfälle sein, doch natürlich sind die Probleme ernst zu nehmen. Ein Umwandlungsverbot wird solche Geschäftspraktiken aber kaum verhindern. Statt die Wohnungen einzeln zu verkaufen, werden die Mehrfamilienhäuser dann an andere Investoren verkauft – aufgrund der Stabilität des Marktes gibt es genügend größere Investoren, die Mehrfamilienhäuser kaufen möchten.

Erschwerter Zugang zu Wohneigentum

Ob der Verkauf an Großinvestoren für die Mieter besser ist, darf bezweifelt werden. Laut einer Untersuchung im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumplanung erhöhen Kleinvermieter gerade in angespannten Märkten die Miete seltener als Unternehmen – letztlich, weil ihnen ein unbelastetes Verhältnis zum Mieter sehr wichtig ist.

Vor allem aber versperrt das Umwandlungsverbot den Zugang für Selbstnutzer. Rund 65.000 Haushalte kauften 2019 Wohnungen in Städten zur Selbstnutzung. Für sie wird der Markt deutlich enger, für bereits umgewandelte Wohnungen könnte es Preisaufschläge geben.

Schon heute haben Mieter bei Umwandlungen ein Vorkaufsrecht, davon machen sie aber kaum Gebrauch. Dies liegt nicht an den laufenden Finanzierungskosten, die aufgrund der niedrigen Zinsen zu stemmen sind. Ursächlich sind vielmehr die geringen Ersparnisse der Mieter, denn allein für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch müssen in einigen Bundesländern acht Prozent der Kaufsumme bezahlt werden. Hinzu kommt das Eigenkapital, dass in die Bankfinanzierung eingebracht werden muss. Genau hier sollten die Städte ansetzen: Würde man den Mietern Nachrangdarlehen gewähren, also Kredite, die andere Banken als Eigenkapitalersatz akzeptieren, könnten viel mehr Mieter ihre Wohnung kaufen – damit wären sie dauerhaft geschützt. Und für die Städte wären dies allenfalls mit marginalen Kosten verbunden.