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Michael Voigtländer beim Spiegel Interview 11. Februar 2023

Immobilienmarkt: „Indexmietverträge machen schon Sinn“

Die Inflation trifft Mieter mit Indexverträgen besonders hart. Grüne und SPD wollen Erhöhungen deshalb begrenzen. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer hält das für riskant. Doch was können betroffene Mieter nun tun, um drastische Mietsteigerungen abzuwehren? Und wie könnte eine gesetzliche Deckelung aussehen?

Herr Voigtländer, die Mieten sind in den vergangenen Monaten rasant gestiegen. Ein Grund dafür sind Indexmieten, die mit der Inflation steigen und die derzeit 30 Prozent aller neuen Verträge in den Ballungszentren ausmachen.

Dass Mieten sich über kurz oder lang an die Inflation anpassen, ist eigentlich nicht verwunderlich. Das konnte man in der Vergangenheit immer schon beobachten. Aktuell besteht nur das Problem, dass die Inflation so schnell und so stark gestiegen ist. Und dass Löhne und Einkommen nicht im gleichen Umfang nachgezogen haben. In den vergangenen 20 Jahren war das umgekehrt, und die Realeinkommen sind gestiegen.

Meinen Sie, Indexmieten hätten tatsächlich nur Vorteile für Mieter?

Lange Zeit betrug die Inflationsrate jährlich teilweise weniger als zwei Prozent, entsprechend gering fielen auch die Mietsteigerungen bei Indexmietverträgen aus. Jetzt in Zeiten hoher Inflation ist das natürlich anders.

Welche Möglichkeiten haben Mieterinnen und Mieter, die angesichts der hohen Inflationsrate die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten erreichen und an einen Indexmietvertrag gebunden sind?

Vermieter sind keinesfalls gezwungen, die Mieten um das Maß der allgemeinen Teuerung anzuheben. Und viele Vermieter, private wie große Immobiliengesellschaften, sind derzeit auch gesprächsbereit. Ich würde also jedem Betroffenen raten, sich an den Vermieter zu wenden.

Was kann man denn tun, wenn der Vermieter auf stur schaltet?

Dann wird man wohl nicht umhinkommen, den Aufschlag zu bezahlen. Rechtlich sehe ich jedenfalls wenig Chancen, sich gegen eine Erhöhung zu wehren.

SPD und Grüne wollen die Auswüchse bei Indexmieten begrenzen. Was halten Sie von den Plänen?

Die Überlegungen finde ich durchaus verständlich und nachvollziehbar. Man müsste aber eine Formel finden, die solch plötzliche drastische Anstiege verhindert und gleichzeitig auch die Interessen der Vermieter berücksichtigt. Es ist ja zu erwarten, dass die Inflationsraten wieder zurückgehen. Ein gangbarer Weg wäre, im Falle von Entwicklungen, wie wir sie im vergangenen Jahr erlebt haben, eine Kappungsgrenze einzuführen und dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, die Mietsteigerung zu einem späteren Zeitpunkt nachzuholen, wenn die Inflationsrate wieder geringer ausfällt.

Wieso sollte man es nicht einfach bei einer Kappungsgrenze belassen?

Das hätte wahrscheinlich Folgen für den Immobilienmarkt. Planbarkeit hat in der Branche eine große Bedeutung. Es ist wichtig zu wissen, wie die Regeln sind und worauf man sich einlässt. Eine generelle Kappungsgrenze hätte einen Vertrauensverlust zur Folge, der wohl zu einer geringeren Bautätigkeit führen würde – gerade im Neubau finden oft Indexmieten Anwendung. Und in Zukunft würden Vermieter wohl von vornherein höhere Mieten verlangen, um das Risiko zu vermeiden, dass ihnen künftige Einnahmeverbesserungen abgeschnitten werden.

Warum schafft man Indexmietverträge nicht einfach ab?

Diese Verträge machen schon Sinn. Sie sichern dem Vermieter den Realwert für seine Immobilie, und für den Mieter bieten sie eine gewisse Planbarkeit, zumal etwa Mietaufschläge bei Modernisierungen dann nicht mehr möglich sind. Hinzu kommt, dass im Allgemeinen die Einkommen stärker steigen als die Teuerung, die Wohnung wird für den Mieter also im Grunde billiger.

Zum Interview auf Spiegel.de

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