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Michael Voigtländer in der FAZ Interview 16. März 2018

„Besser Bodenwertsteuer als Grundsteuer C”

Im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung spricht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer über den Versuch der neuen Bundesregierung, die Spekulation mit Grundstücken einzudämmen.

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Die neue Regierung plant eine Grundsteuer C für brachliegende Grundstücke, um die Bodenspekulation einzudämmen. Was halten Sie davon?

In den Großstädten mit stark steigenden Grundstückspreisen ist es für einige Eigentümer attraktiv, mit einem Verkauf zu warten. Schließlich können sie in Städten wie München, Hamburg oder Berlin mit Wertsteigerungen von mehr als 10 Prozent im Jahr rechnen. Eine Baulandsteuer würde diese Gewinne schmälern, so dass es Anreize gibt, schneller zu verkaufen oder schneller zu bauen. Dieser Ansatz ist nicht falsch. Problematisch ist jedoch, dass die Besteuerung unsystematisch ist. In der Praxis lässt sich oft nicht zwischen Bauland und anderen Brachflächen unterscheiden. Außerdem besitzen auch die Kommunen Grundstücke, die von der Besteuerung betroffen wären - einige von ihnen könnten deshalb versuchen, sich von der Steuer zu befreien, etwa durch eine geschickte Definition der Steuertatbestände. Obwohl die Baulandsteuer in die richtige Richtung weist, bietet sie also ein enormes Konfliktpotential. Daher ist sie in den sechziger Jahren auch schnell wieder abgeschafft worden.

Welche Instrumente halten Sie für besser geeignet, um die Spekulation mit Grundstücken zu verringern?

Wesentlich systematischer wäre es, eine Bodenwertsteuer einzuführen, die die bisherige Grundsteuer ersetzt. Dann würden alle Grundstücke nur abhängig von ihrer Lage besteuert - egal, ob es sich um Bauland handelt oder ob ein Hochhaus darauf steht. Dadurch würde einerseits Bauland mobilisiert, und andererseits wäre dies eine Lösung für die dringend benötigte Grundsteuerreform, da eine Bodenwertsteuer im Vergleich zu vielen anderen Reformideen administrativ leicht zu handhaben ist. Denn mit den sogenannten Bodenrichtwerten stehen flächendeckend Daten für die Bewertung von Grundstücken zur Verfügung.

Ist die Bodenspekulation ein wesentlicher Grund für den starken Preisanstieg auf deutschen Immobilienmärkten?

Es ist gibt keine verlässlichen Daten darüber, wie viele Flächen tatsächlich bewusst aus spekulativen Gründen zurückgehalten werden - keineswegs ist dies aber die Hauptursache für die Preisanstiege. Das Zurückhalten der Flächen ist ja nur deswegen so attraktiv, weil Bauland extrem knapp ist. Und das wiederum liegt daran, dass die Kommunen deutlich zu wenig Bauland ausweisen. Würde man große Areale in den Städten oder an den Stadträndern für den Wohnungsbau zur Verfügung stellen, würden sich die Baulandpreise schnell stabilisieren und die Spekulation würde sich nicht mehr lohnen. Daher sind vor allem die Städte selbst gefordert, ihre Entwicklung voranzutreiben. Allerdings gibt es hier zahlreiche Widerstände, angefangen von Bürgerprotesten über Umweltanforderungen bis hin zu schwierigen Verhandlungen mit den Eigentümern der Flächen.

Ist die Spekulation mit unbebauten Grundstücken in einer marktwirtschaftlichen Ordnung überhaupt zu verdammen?

Vielen Kommunen wurde früher geraten, eine Bodenvorratspolitik zu betreiben, also erst dann Flächen zu verkaufen, wenn es sich lohnt. Ökonomisch ist es nachvollziehbar, dass man Güter dann verkauft, wenn sie den Höchstpreis erzielen - die Aufgabe des Staates ist es aber, die Rahmenbedingungen so zu setzen, dass es eben auch einen starken Wettbewerb gibt, also genügend Angebot. Es ist außerdem wichtig, dass der Grund und Boden nach Marktpreisen bewertet wird. Aktuell gibt es zahlreiche Forderungen, dass der Bund oder auch die Kommunen selbst Grundstücke deutlich unter Wert verkaufen sollen, um Kosten im Neubau zu senken. Doch damit verzichtet die Gesellschaft auf eine wichtige Einnahmequelle zugunsten einiger weniger, die das Glück haben, davon zu profitieren. Stattdessen sollten wir bedenken, dass Preise wichtige Funktionen haben: Zum einen signalisieren sie ein fehlendes Angebot, zum anderen informieren sie aber auch die Nachfrager, dass ein Gut besonders knapp ist - und setzen damit Anreize, nach Alternativen zu suchen. Das Umland kann oftmals nur aufgrund niedriger Preise konkurrieren, jede Subventionierung der Mieten oder der Grundstückskäufe in der Stadt verzerrt diesen Konkurrenzkampf. Dabei wäre es gerade jetzt besonders wichtig, das Umland zu stärken und attraktiver zu machen. Denn nach wie vor zieht es ja die Menschen weg vom Land und hinein in die immer engeren und teureren Städte.

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