Wohnen und Arbeiten in Städten: Zukünftige Stadtentwicklung erfordert Flexibilität

Seit 2010 haben viele Großstädte wie Bremen einen deutlichen Schub in der Einwohnerentwicklung erlebt. Während die damit verbundenen Steuereinnahmen für viele Kämmerer ein Segen sind, wird die Entwicklung für viele Haushalte zur Belastung, schreibt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Weil die Bautätigkeit nicht nachzieht, werden Wohnungen immer teurer. In Bremen beträgt die Nettokaltmiete mittlerweile etwa 7,30 Euro, ein Plus von 14 Prozent gegenüber 2010. Doch nicht nur Wohnen wird teurer, sondern auch die Büromieten steigen. Hinzukommt, dass insbesondere in Städten wie München und Berlin junge Unternehmen immer schwerer neue Büroflächen finden. Dies kann sich mittelfristig nachteilig für die Städte auswirken, denn wenn sich Unternehmen, insbesondere Start-ups, woanders ansiedeln, entgehen ihnen nicht nur Steuereinnahmen, sondern auch Arbeitsplätze, die bislang so viele Hochqualifizierte in die Städte ziehen.

Es braucht daher in der Stadtentwicklung eine gesunde Mischung aus Wohnen und Arbeiten, die auch bei der Entwicklung neuer Stadtviertel berücksichtigt werden muss. Reine Wohnsiedlungen in der Stadt passen nicht zu den Wünschen der Haushalte, die möglichst kurze Wege zur Arbeit und zum Einkaufen bevorzugen. Allerdings müssen bei langfristigen Planungen auch immer die demografischen Entwicklungen berücksichtigt werden. Die starke Zuwanderung der vergangenen Jahre überdeckt, dass die Bevölkerung in Deutschland älter wird. Die größere Zahl der Senioren wird die Nachfrage nach Wohnraum noch länger hochhalten, doch die Zahl der Erwerbspersonen wird beginnend in den 2020er-Jahren langsam zurückgehen. Nur wenige Städte wie München oder Berlin werden auch nach 2035 weiter wachsen, dort legt auch die Büroflächennachfrage noch zweistellig zu.

Anders sieht es etwa in Bremen aus. Nach der IW-Bevölkerungsprognose wird die Bevölkerung insgesamt in Bremen zunächst weiter steigen, dann aber bis 2035 auf das heutige Niveau zurückfallen. Bei den 20- bis 65-Jährigen wird es hingegen einen Rückgang um sieben Prozent bis 2035 geben. Damit wird auch der Bedarf an Büros zurückgehen. Hinzukommt, dass sich die Arbeitswelten ändern, insbesondere durch die Digitalisierung. Viele der heutigen Büroarbeitsplätze könnten in den nächsten zehn bis 15 Jahren entfallen, andere Arbeitsformen könnten dagegen relevanter werden. Wichtig ist dabei eine größere Flexibilität, um sowohl den derzeitigen als auch den künftigen Anforderungen gerecht zu werden. Moderne Büroflächen sollten etwa so gestaltet werden, dass sie leicht nachgenutzt werden können, zum Beispiel als Wohnungen oder Wohnheime.