Wohneigentumsdynamik in Deutschland: Generation Miete als Folge des Immobilienbooms?

Dies nutzt die vorliegende Studie, um anhand der Zensusdaten (ergänzt durch weitere Regionaldaten wie Preise, wirtschaftliche und demografische Indikatoren etc.) den Einfluss des langjährigen Booms am deutschen Immobilienmarkt auf die Wohneigentumsbildung privater Haushalte zu untersuchen. Die regionale Auswertung wird durch eine Betrachtung auf Haushaltsebene, basierend auf den Mikrodaten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP), ergänzt. Auf Grundlage der Ergebnisse werden wohnungspolitische Ansätze zur Stärkung der Wohneigentumsbildung aufgezeigt.
 
Kernergebnisse der Studie sind:

• Während des Immobilienbooms ging der Anteil eigengenutzter Wohnungen in Deutschland insgesamt zurück, vor allem in Westdeutschland und bei jüngeren Haushalten („Generation Miete“). In den ostdeutschen Bundesländern stieg dagegen die Wohneigentumsquote.
• Es besteht ein enger Zusammenhang zwischen regionaler Eigentumsquote, Siedlungsentwicklung und Beschaffenheit des Wohnungsbestands. Parallel zur Wohneigentumsquote ging in den meisten westdeutschen Regionen der Anteil der Ein- und Zweifamilienhauswohnungen am Wohnungsbestand zurück, da verstärkt Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut wurden, es zu einem starken Zuzug in die Städte kam und die Zahl der Singlehaushalte anwuchs. In vielen ostdeutschen Regionen ist der Anteil der Ein- und Zweifamilienhauswohnungen hingegen gestiegen.
• Eigentumsquoten sind geringer in Regionen, in denen die Preise für Wohneigentum hoch sind. Während des Booms war das Hauspreiswachstum in Regionen mit ursprünglich bereits niedrigen Wohneigentumsquoten (vor allem Städte) besonders stark. Dies hat die Bedeutung finanzieller Restriktionen im Zugang zu Wohneigentum für jüngere Menschen erheblich verschärft. Wachstumsregionen und solche mit steigenden Anteilen jüngerer Einwohner verzeichneten beim Wohneigentum besonders starke Rückgänge. Ansonsten zeigt sich ein allgemeiner Aufholprozess Ostdeutschlands.
• Die mikroökonomische Evaluation hebt hervor, dass die Bedeutung des Haushaltseinkommens für die Chance auf Wohneigentum erheblich zugenommen hat. Parallel zum Anstieg der Hauspreise wird auch eine wachsende Kluft zwischen den Wohneigentumsquoten älterer und jüngerer Haushalte sichtbar. Dies stützt die Vermutung, dass die insgesamt rückläufige Entwicklung der Wohneigentumsquote im Untersuchungszeitraum auf eine verringerte Erschwinglichkeit von Wohneigentum zurückzuführen ist.
• Wohnungspolitische Vorschläge zur Stärkung der Wohneigentumsbildung sind zahlreich vorhanden. Aus ökonomischer Sicht haben sie meist das gemeinsame Ziel, die relativen Kosten des Erwerbs selbstgenutzten Wohneigentums zu senken. Mit Blick auf die empirischen Ergebnisse dieser Studie erscheint dies als vielversprechender Ansatz. Um insbesondere jüngeren Haushalten Wohneigentum zu ermöglichen, ist jedoch eine deutlich entschlossenere Umsetzung dieser Vorschläge erforderlich als bisher.

Zusammenfassend zeigen die Ergebnisse, dass die Wohneigentumsbildung in Deutschland unter hohem Druck steht. Angesichts der großen Bedeutung des Wohneigentums für eine funktionsfähige und sozial gerechte Marktwirtschaft bedarf es daher vor allem einer grundsätzlichen Aufwertung des Wohneigentums in der wohnungs- und gesellschaftspolitischen Debatte.