Kommunale Wohnungsunternehmen auf dem Prüfstand

Nur wenige ökonomische Themen werden so emotional diskutiert wie die Lage am Wohnungsmarkt. Ein ganz besonderes Aufregerthema ist dabei die Rolle kommunaler Wohnungsunternehmen, die gemeinhin als Garant für bezahlbaren Wohnraum gelten, schreibt IW-Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer.

Der Vorschlag, kommunale Wohnungen zu verkaufen, um den Städten angesichts des Booms am Wohnungsmarkt Möglichkeiten zur Entschuldung und zur Investition in die Infrastruktur zu verschaffen, stieß deshalb auf viel Kritik. Sowohl der Mieterbund als auch der GDW, der Verband der kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungsunternehmen, zeigten sich entrüstet. Auch in den sozialen Netzwerken äußerten sich viele Nutzer empört. Dabei wurde immer wieder auf die soziale Verantwortung der Kommunen, die strategische Bedeutung der Unternehmen für den Wohnungsmarkt und vor allem auf die Versorgung von Haushalten mit geringen Einkommen hingewiesen. Doch genau hier liegt das Problem.

Denn es ist ein Irrtum, dass Wohnungen kommunaler Unternehmen besonders günstig sind. Eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft für Nordrhein-Westfalen hat gezeigt, dass kommunale Wohnungsunternehmen Wohnraum zwar günstiger anbieten als Kleinvermieter, aber zu den gleichen Konditionen wie große private Wohnungsunternehmen und zu höheren Mieten als Genossenschaften. Auch für Berlin zeigt sich nun auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP), einer repräsentativen Haushaltsbefragung, dass die Durchschnittsmieten der kommunalen Wohnungsunternehmen dort vergleichbar sind mit denen privater Anbieter.

Zudem belegen die SOEP-Daten, dass kommunale Wohnungen keineswegs hauptsächlich den sozial Schwächeren zugutekommen: Nur 17 Prozent der Mieter städtischer Wohnungen in Berlin gelten als armutsgefährdet. Ein Drittel liegt sogar über dem Durchschnittseinkommen. Bundesweit vermieten die kommunalen Wohnungsunternehmen immerhin in 38 Prozent der Fälle an armutsgefährdete Haushalte, 24 Prozent der Haushalte haben dagegen ein überdurchschnittliches Einkommen.

Es ist also keineswegs gewährleistet, dass die Unternehmen tatsächlich günstiger anbieten als private Unternehmen, noch ob dies den richtigen Haushalten zu Gute kommt.

Letztlich sind kommunale Wohnungsgesellschaften längst normale Unternehmen: Seit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit Ende der 1980er Jahre steht es ihnen frei, die Ziele mit ihrem Gesellschafter – der Stadt – selbst zu verhandeln. Entsprechend ist es auch legitim, über den Verkauf der Wohnungsunternehmen – oder auch nur einen Teilverkauf – zu diskutieren. Es geht um die Frage, wo das Kapital der Stadt besser angelegt ist. Die Versorgung der Bürger mit Wohnraum ist ein wichtiges Ziel für die Städte, doch um dieses Ziel zu erreichen, sind kommunale Wohnungsgesellschaften nicht die einzige Option. Und auch nicht die effektivste. Viel wichtiger ist es, mehr Bauland bereitzustellen, damit genügend neuer Wohnraum entstehen kann. Durch das zusätzliche Angebot werden sich auch die Preise normalisieren. Stadtentwicklungsmaßnahmen lassen sich auch mit privaten Partnern realisieren oder aber auch mit deutlich kleineren kommunalen Gesellschaften. Doch zugleich braucht es insbesondere eine bessere Infrastruktur und gut ausgestattete Schulen und Kindergärten. Gerade in diesem Bereich gibt es große Defizite in vielen Städten. Hierfür bedürfen die Städte zusätzlicher finanzieller Mittel. Die könnten eben durch einen Verkauf von Wohnungen erzielt werden. Über diese Möglichkeit sollten alle Bürger offen und auf Grundlage von transparenten Informationen diskutieren dürfen.