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Energetische Sanierung Immobilien-Monitor 12. März 2012 Quote ohne Aussagekraft

Um die Klimaschutzziele zu erreichen, strebt die Bundesregierung mit ihrem Energiekonzept an, die jährliche Sanierungsrate im Bestand mindestens zu verdoppeln. Diese Vorgabe ist in Anbetracht der hohen Einsparpotenziale im Gebäudebestand richtig. Doch wie hoch ist die derzeitige Sanierungsrate genau? Welche Umsetzungsqualität haben die durchgeführten Maßnahmen?

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Um die Klimaschutzziele zu erreichen, strebt die Bundesregierung mit ihrem Energiekonzept an, die jährliche Sanierungsrate im Bestand mindestens zu verdoppeln. Diese Vorgabe ist in Anbetracht der hohen Einsparpotenziale im Gebäudebestand richtig. Doch wie hoch ist die derzeitige Sanierungsrate genau? Welche Umsetzungsqualität haben die durchgeführten Maßnahmen?

Die zu niedrige Sanierungsquote wird seit einiger Zeit gerne angeführt, wenn für eine bessere Ausstattung der KfW-Förderprogramme oder Steuervorteile für energetische Sanierungen plädiert wird. Die Rede ist dann immer von einer aktuellen Sanierungsquote von 1 Prozent pro Jahr. Zwei oder 2,5 Prozent seien aber notwendig, so die einfache Rechnung, um den Bestand einmal komplett in 50 bzw. 40 Jahren zu sanieren und Einsparungen von 80 Prozent der Primärenergie bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Zahl leitet die Bundesregierung aus einer Erhebung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) und dem Bremer Energie Institut (BEI) aus dem Jahr 2010 ab. Diese Studie basiert auf rund 7.500 Gebäuden und liefert aktuell die ausführlichsten Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudebestandes sowie den Sanierungsaktivitäten der letzten Jahre.

Die jährliche Sanierungsrate wird in dieser Erhebung aus den vier Einzelmaßnahmen „Dämmung Außenwand“, „Dämmung Dach / Obergeschossdecke“, „Dämmung Fußboden / Kellerdecke“ und „Fenstererneuerung“ berechnet. Jede Maßnahme wird dabei nach einem bestimmten Schlüssel gewichtet, der das Verhältnis der Heizwärmeeinsparungen zueinander gewichtet. Die daraus resultierenden Gesamtmodernisierungsraten liegen für den Zeitraum 2005–2008 bei 0,83 Prozent des Gesamtbestandes pro Jahr. Bezogen auf den Altbau bis 1978 bei 1,10 Prozent. Dieser Wert kann der Politik jedoch nur eine äußerst grobe Orientierung bei der Ausgestaltung ihrer Politikinstrumente liefern. Notwendig ist ein detaillierter Blick, der aufzeigt wie umfangreich und wie qualitativ modernisiert wird. Darüber hinaus sollte die jährliche energetische Modernisierungsrate auch immer die Heizungsanlagen mitberücksichtigen, da sich durch deren Erneuerung erhebliche Effizienz- und Einsparpotentiale realisieren lassen.

Ein genauer Blick auf den IWU/BEI-Datensatz zeigt, dass vorrangig Einzelmaßnahmen bei Modernisierungen durchgeführt werden. Im Zeitraum 2005 bis 2010 wurde bei 3,2 Prozent des Gebäudebestandes bis 2004 entweder eine der vier oben genannten Dämmmaßnahmen oder eine Heizungsmodernisierung vorgenommen – zwei Maßnahmen gleichzeitig jedoch nur noch bei 1,0 Prozent. Alle fünf Maßnahmen werden schließlich nur noch von jährlich 0,1 Prozent der Eigentümer durchgeführt. Das zeigt, dass Teilsanierungen die Regel sind. Hauptgrund hierfür dürfte neben Gebäudeanforderungen die mangelnde Liquidität der Eigentümer sein.

Aufschlussreich ist auch ein Blick auf die Struktur der Sanierer. Wie das Schaubild zeigt, sind Selbstnutzer aktiver als Vermieter. Bei 2,2 Prozent der selbst genutzten Wohnungen wurde jährlich mindestens eine bauliche Wärmeschutzmaßnahme durchgeführt – jedoch nur 1,8 Prozent bei den vermieteten Wohnungen. Ein sehr ähnliches Bild zeigt sich ebenfalls bei den jährlichen Raten der Fenstererneuerungen und Heizungsmodernisierung.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die viel zitierte Sanierungsrate in seiner jetzigen Form kaum als politische Zielvorgabe geeignet ist. Sie fußt auf einer Auswertung, die nur 0,5 Promille des Gesamtbestands repräsentiert. Für Gewerbeimmobilien lassen sich heute sogar noch gar keine Aussagen treffen. Die Quote muss darüber hinaus Rückschlüsse auf die erreichte energetische Qualität der sanierten Gebäude zulassen, um Fortschritte beobachten und die Wirkungsweise von Maßnahmen verstehen zu können. Dies kann sie nur, indem die Datenbasis soweit ausgeweitet wird, dass eine repräsentative Aufschlüsselung in Teilmärkte, Gebäudeklassen und Maßnahmen möglich ist. Die Politik ist gefordert, hierfür die entsprechenden Monitoringinstrumente einzurichten.

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