Der Trend hält an

Der weiterhin positive Trend bei den Baugenehmigungen spricht dafür, dass die derzeitige Anspannung auf den Wohnungsmärkten, vor allem in den Großstädten, wieder abgebaut wird. Nach den meisten Prognosen werden bis zum Jahr 2025 jährlich 180.000 bis 200.000 neue Wohnungen in Deutschland benötigt. Dieser Wert wurde erstmals im Jahr 2011 wieder erreicht.

Doch neue Wohnungen beziehungsweise steigende Baugenehmigungen lösen das Problem nicht selbstverständlich, denn die entscheidende Frage ist, ob die Genehmigungen und damit das zukünftige Angebot und die Bedürfnisse der Nachfrager zusammenpassen, sowohl räumlich als auch qualitativ. Gerade in letzter Zeit wird immer häufiger kritisiert, dass vermeintlich nur im hochpreisigen Segment gebaut wird. Zwar werden damit tendenziell auch günstigere Wohnungen frei, weil die Haushalte umziehen, aber dieser so genannte Filtering-Prozess braucht Zeit. Hinzu kommt, dass die meisten Neubauten von zugewanderten Haushalten gekauft oder gemietet werden.

Betrachtet man die Baugenehmigungen genauer, so ist zunächst der Anstieg bei den Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser mit einem Zuwachs von 14 Prozent besonders auffällig; 69.000 neue Wohnungen wurden in diesem Segment genehmigt. Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser gingen dagegen um rund 3 Prozent zurück. Somit scheint das Angebot auf den starken Anstieg der Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren zu reagieren.

Zur Klärung der Frage, ob sich das neu geschaffene Angebot hauptsächlich im Hochpreissegment befindet, hilft ein Vergleich der Entwicklung der veranschlagten Baukosten von Mehrfamilienhäusern je Quadratmeter mit der Entwicklung des allgemeinen Preisindex für Baukosten von Wohngebäuden. Wenn die Baukosten stärker steigen als der allgemeine Preisindex, wäre das ein Anzeichen dafür, dass sich die neuen Baugenehmigungen besonders im hochwertigen und hochpreisigen Segment befinden, denn die Preissteigerungen können dann nicht mit dem allgemeinen Preisanstieg für Material und Löhne oder den gestiegenen energetischen Anforderungen gerechtfertigt werden (Schaubild).

Die Baukosten für die geplanten Mehrfamilienhäuser und der allgemeine Baukostenindex für Wohngebäude laufen im betrachteten Zeitraum jedoch nicht auseinander. Beide Indizes weisen seit dem Jahr 2005 Kostensteigerungen von rund 15 Prozent auf. Zwar stiegen die veranschlagten Kosten gerade im Jahr 2011 an, holten damit aber gerade einmal die allgemein gestiegenen Baukosten wieder ein. Dies deutet darauf hin, dass auch die zukünftigen Mehrfamilienhäuser keine reinen Luxusimmobilien für Spekulationszwecke sein werden.

Wichtig ist darüber hinaus die regionale Verteilung der Baugenehmigungen. Teilt man die Genehmigungen nach Bundesländern auf, so zeigen alle Stadtstaaten bei den Genehmigungen überdurchschnittliche Zuwächse. In Hamburg und Bremen lagen sie gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei 45 respektive 41 Prozent, aber auch Berlin ist mit 19 Prozent gut vertreten. Über die Genehmigungen hinaus, sind auch die Fertigstellungen in den letzten Jahren gestiegen, gerade in den Städten mit knappem Wohnungsangebot. In Berlin und Hamburg lagen sie Ende 2011 bei rund 3.500 respektive 3.300 Wohnungen. In München stiegen sie sogar von 3.600 auf 5.600 Wohnungen. Auch dies spricht für eine langsame Anpassung des Angebots an die derzeitige hohe Wohnungsnachfrage in den Ballungsgebieten.