Bauen, bauen, bauen - und Leerstände nutzen

Erst im August stellte das IW Köln seine Baubedarfsprognose vor, doch angesichts der zunehmenden Zahl von Asylberechtigten war nun ein weiteres Update notwendig. Wurde bislang ein Baubedarf von jährlich 267.000 Wohnungen diagnostiziert, steigt er nun auf rund 430.000 Wohnungen pro Jahr – damit müsste die Bautätigkeit gemessen am Jahr 2014 um rund 75 Prozent ansteigen.

Die neuen Baubedarfszahlen setzen sich aus drei Komponenten zusammen (Abbildung):

• dem ohnehin ermittelten Baubedarf bestehend aus demografischem Bedarf und Ersatzbedarf in Höhe von 267.000 Wohnungen,
• dem Nachholbedarf in Höhe von rund 52.000 Wohnungen pro Jahr aufgrund zu geringer Bautätigkeit zwischen 2010 und 2014
• und dem Bedarf für die bislang unterschätzte Entwicklung der Zuwanderung und Asylberechtigtenzahlen, der sich je nach Szenario auf etwa 110.000 Wohnungen jährlich summiert.

Um den Baubedarf für Flüchtlinge zu schätzen, mussten eine Reihe von Annahmen getroffen werden. Neben der Zahl der Flüchtlinge u. a. auch Annahmen zu den Schutzquoten, dem Familiennachzug und der räumlichen Verteilung der Flüchtlinge. Es wurde davon ausgegangen, dass rund 40 Prozent aller Flüchtlinge asylberechtigt sind und dass etwa 65 Prozent der männlichen Asylberechtigten ihre Familie nachholen. Bezogen auf die räumliche Verteilung wurde eine bevölkerungsgewichtete Gleichverteilung über alle Kreise unterstellt. Bei einer solchen Verteilung kann etwa 20 Prozent des Wohnungsbedarfs über Leerstand gedeckt werden.

Die Berechnungen unterliegen großen Unsicherheiten, doch nach allen Erkenntnissen die aktuell vorliegen sind die Herausforderungen für den Wohnungsmarkt riesengroß. Schließlich liegen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit schon heute in den Ballungsgebieten weit auseinander - eine Schließung der bisherigen Lücken erscheint angesichts fehlender Bauflächen schwierig. Eine starke Ausweitung der Bautätigkeit in strukturschwachen Städten oder im ländlichen Raum ist möglich, würde aber wahrscheinlich langfristig zu erheblichen Leerständen führen – gerade dann, wenn die Bautätigkeit durch erhebliche Förderungen angeheizt wird. Es drohen dann die gleichen Fehler wie nach der Wiedervereinigung.

Das Ziel muss daher sein, die vorhandenen Leerstände bestmöglich zu nutzen – zumal der Neubau auch mehr Zeit benötigt, als eigentlich zur Verfügung steht. Gerade die Regionen mit hohem Leerstand brauchen jedoch Hilfe, um die Asylberechtigten aufzunehmen und eine passende Infrastruktur aufzubauen. Doch gerade dort bieten die Flüchtlinge auch eine Chance für die lokale Wirtschaftsstruktur. So könnte beispielsweise die gemeinsame Sanierung der Leerstände ein erster Schritt in Richtung Integration darstellen.