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Markus Demary / Michael Voigtländer / Jonas Zdrzalek Gutachten 21. März 2023 Perspektiven für die Zinsentwicklung und Konsequenzen für die Immobilienmärkte

Der sehr schnelle Anstieg der Zinsen für Staatspapiere und Immobilienkredite verunsichert zahlreiche Marktteilnehmer. Seit der Hochzinsphase der 1970er Jahre, die mit einer Hochinflationsphase korrespondierte, waren die nominalen Zinsen über Jahrzehnte durch einen Abwärtstrend charakterisiert, der bis zu Beginn der Covid-19-Krise anhielt.

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Gutachten
Perspektiven für die Zinsentwicklung und Konsequenzen für die Immobilienmärkte
Markus Demary / Michael Voigtländer / Jonas Zdrzalek Gutachten 21. März 2023

Perspektiven für die Zinsentwicklung und Konsequenzen für die Immobilienmärkte

Gutachten im Auftrag der HANSAINVEST Real Assets GmbH

Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Der sehr schnelle Anstieg der Zinsen für Staatspapiere und Immobilienkredite verunsichert zahlreiche Marktteilnehmer. Seit der Hochzinsphase der 1970er Jahre, die mit einer Hochinflationsphase korrespondierte, waren die nominalen Zinsen über Jahrzehnte durch einen Abwärtstrend charakterisiert, der bis zu Beginn der Covid-19-Krise anhielt.

Es stellt sich damit für viele Marktteilnehmer die Frage, ob eine generelle Trendumkehr in der Zinsentwicklung vorliegt oder ob langfristig wieder mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist. Diese Frage stellt sich auch vor dem Hintergrund der aktuell zu beobachtenden Rückkehr der Inflation.

Mehrere Theorien sagen einen Rückgang der Zinssätze im Laufe der Zeit voraus, der dauerhafter Natur sein könnte. So die Hypothese der globalen Sparschwemme, welche voraussagt, dass es weltweit aufgrund demografischer Einflüsse einen Überschuss an Ersparnissen gegenüber den Investitionen gibt, der einen Abwärtsdruck auf die Realzinsen ausübt. Die säkulare Stagnationshypothese prognostiziert niedrige Zinssätze aufgrund niedriger Investitionen, die durch ein rückläufiges Bevölkerungswachstum, eine geringere Kapitalintensität und einen sinkenden relativen Preis von Investitionsgütern verursacht werden. Die Hypothese der Verknappung sicherer Anlagen geht von einer wachsenden Kluft zwischen dem Angebot an sicheren Anlagen und der Nachfrage nach sicheren Anlagen aus. Zudem existiert Literatur, die ein zu geringes Produktivitätswachstum als Ursache für das Niedrigzinsumfeld sieht.

Die empirische Analyse dieser Studie belegt die Effekte der demografischen Entwicklung. So erklären demografische Variablen einen hohen Anteil der Zinsentwicklung. Mit Hilfe des Regressionsmodells und demografischen Prognosen der OECD und der Vereinten Nationen wird die Zinsentwicklung prognostiziert. Für Deutschland finden wir ein Absinken des Realzinses von -0,3 Prozent im Jahr 2019 auf -1,2 Prozent bis 2025. Danach setzt sich der negative Trend bei den Realzinsen fort und führt zu einem Realzins von -4,5 Prozent im Jahr 2040 und einem Realzins von -5,5 Prozent im Jahr 2050. Dieses Ergebnis steht im Gegensatz zur Hypothese eines zyklischen Verhaltens der Realzinsen und stützt die Hypothese eines negativen längerfristigen Trends der Realzinsen, wie sie von der Hypothese der globalen Sparschwemme und der Hypothese der säkularen Stagnation impliziert wird. Simulationen mit höheren Investitionen zeigen, dass sich dieser Trend auch durch einen Investitionsboom kaum abmildern lässt. Schätzungen zu den notwendigen Infrastrukturinvestitionen zeigen, dass diese in Höhe von 7,9 Prozent des BIP stattfinden müssen, um den Klimawandel zu stoppen. Selbst bei Unterstellung dieses hohen Volumens an Infrastrukturinvestitionen zeigt sich immer noch ein dominanter negativer Zinstrend, der durch den demografischen Wandel getrieben wird.

Die Aussicht auf langfristig wieder fallende Zinsen dürfte die Nachfrage nach Vermögenswerten wie Unternehmen und Immobilien stärken. Allerdings zeigt das Beispiel der Immobilien auch, dass die Reagibilität der Renditen auf Zinsveränderungen weniger stark ist als dies allgemein vermutet wird. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, dass die langfristigen Zinserwartungen oft gewichtiger sind als kurzfristige Anpassungen und dass neben den Zinsen auch die Entwicklung der Mieten und der Risikoeinschätzung gewichtig ist.

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Markus Demary / Michael Voigtländer / Jonas Zdrzalek Gutachten 21. März 2023

Perspektiven für die Zinsentwicklung und Konsequenzen für die Immobilienmärkte

Gutachten im Auftrag der HANSAINVEST Real Assets GmbH

Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

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