Mietpreisentwicklung bei Gewerbeimmobilien

Betrachtet wird dabei die Entwicklung in ganz Deutschland, in einzelnen Regionstypen und Lagen sowie für 16 Großstädte. Die Mietpreisentwicklungen werden auf Basis eines hedonischen Mietpreismodells geschätzt, um Verzerrungen durch Veränderungen in Lagen, Objektqualitäten und Angebotseigenschaften zu bereinigen. Ergänzend werden deskriptive Indikatoren wie Median-Mieten und Median-Angebotslaufzeiten sowie Angebotszahlen verwendet. Die wesentlichen Ergebnisse der Untersuchung finden sich im Folgenden:

• Insgesamt sind 2022 die Büromieten um 5,9 Prozent und die Einzelhandelsmieten um 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Damit liegt die Mietpreisentwicklung in beiden Teilmärkten unter der Inflationsrate von 7,9 Prozent.
• Im Rückblick der letzten vier Jahre (2018 = 100) liegt die jahresdurchschnittliche Mietpreisentwicklung bei Einzelhandelsobjekten gleichauf mit der Verbraucherpreisentwicklung mit jeweils 3,2 Prozent pro Jahr (13,5 % über 4 Jahre), während die Büromietenentwicklung mit jahresdurchschnittlichen Zuwächsen von 4,4 Prozent pro Jahr (18,8 %) noch etwas höher liegt. Allerdings sind regionale Unterschiede zu beachten, die im Gutachten ausführlicher thematisiert werden.
• Die Vermarktungsdauer bei Einzelhandelsflächen ist seit einigen Quartalen wieder rückläufig und hat sich normalisiert, was auch auf einen Rückgang des Angebots zurückzuführen ist. Im Büromarkt dagegen gibt es nur langsame Anpassungen in der Vermarktungsdauer, auch weil ein signifikanter Teil des Angebots immer noch sehr lange Angebotslaufzeiten aufweist.
• Besonders stark gestiegen sind die Einzelhandelsmieten im letzten Jahr in Frankfurt am Main, Berlin und Düsseldorf. Gerade im Einzelhandelsmarkt sind aber Rebound-Effekte feststellbar, die einzelne Jahresergebnisse schwer interpretierbar machen. Seit 2019 sind die Mieten insgesamt in Stuttgart, Frankfurt und in Köln überdurchschnittlich stark gestiegen. Insgesamt liegen die Mietpreisentwicklungen der 16 einzeln ausgewerteten Metropolen tendenziell unter dem Bundesdurchschnitt, was in Kombination mit fallenden Lageprämien auf Veränderungen im Einzelhandelsmarkt hinweist.
• Im Büromarkt sind die Mieten 2022 vor allem in Leipzig, Hannover und Duisburg stark gestiegen, im Jahresdurchschnitt seit 2019 ebenfalls in Leipzig sowie Berlin und Köln. Anders als im Einzelhandelsmarkt scheint die Zentralität bei Büroimmobilien nach wie vor eine größere Bedeutung zu haben.