Gewerbeimmobilien-Index: In Berlin fehlen Büros

Dass gerade Berlin und Leipzig bei den Einzelhandelsmieten so stark zulegen, hängt zum einen mit dem starken Einwohnerzuwachs zusammen, zum anderen mit den Zuwächsen bei der Kaufkraft (Seipelt und Voigtländer, 2018) und dem insgesamt noch vorliegenden Nachholpotenzial. In Stuttgart dagegen ist vor allem das knappe Angebot an Einzelhandelsflächen ursächlich für die starken Mietpreisanstiege. Zwar gibt es auch in anderen Städten, wie etwa Frankfurt oder Düsseldorf, ebenfalls einen kräftigen Einwohnerzuwachs, doch dort schwächt das wachsende Angebot die Preissteigerungen auf ein moderates Niveau ab.

Insgesamt stärker gestiegen sind die Mieten im Büromarkt. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Büromieten in Berlin mit 17,3 Prozent am stärksten gestiegen. Die zweitstärksten Zuwächse mit 13,7 Prozent gab es in Köln, gefolgt von Dresden und Leipzig mit etwa 13 Prozent. Anders als im Einzelhandelsmarkt gibt es keinen Standort, in dem die Mieten zurückgegangen sind. Im Gegenteil, alle 12 Standorte weisen Wachstumsraten oberhalb des 10-Jahres Trends auf. Mit jeweils rund 3 Prozent gab es die geringsten Zuwächse in Frankfurt am Main, Hannover und Hamburg.

Wesentlich für die enormen Preisanstiege im Berliner Büromarkt ist die viel zu geringe Bautätigkeit. Zwischen 2015 und 2017 wurden in Berlin nach Angaben des statistischen Bundesamtes 320.000 Quadratmeter neue Nutzflächen in Büro- und Anstaltsgebäuden geschaffen. Im deutlich kleineren Hamburg wurden in dem gleichen Zeitraum 335.000 Quadratmeter neu errichtet, in München sogar 520.000 Quadratmeter. Bezieht man diese Bauleistung auf die Einwohnerzahl, wurden in Hamburg in etwa doppelt so viel Büroflächen wie in Berlin gebaut, in München und auch in Frankfurt am Main sogar mehr als das Dreifache.

Die steigenden Mieten stellen nicht nur für Unternehmen einen Kostenfaktor dar, sondern das fehlende Angebot an Gewerbeflächen kann auch das Wirtschaftswachstum insgesamt gefährden. Sofern Unternehmen keine passenden Büroflächen finden, werden sie notgedrungen ausweichen müssen. Anders als im Wohnungsmarkt ist das Ausweichen in die Umlandgemeinden in der Regel keine Option, da eine zentrale Lage oftmals wichtig für den wirtschaftlichen Erfolg und die Mitarbeiterbindung ist. Entsprechend werden gerade Start-ups und wachsende Unternehmen zunehmend eher andere Großstädte wählen – im Inland, aber womöglich auch im Ausland.

Berlin aber auch andere Großstädte stehen damit vor der Herausforderung, nicht nur mehr Wohnungen, sondern auch mehr Gewerbeflächen zu ermöglichen. Gerade in den stark wachsenden Metropolen wird dies dauerhaft nur dann möglich sein, wenn alle Innenentwicklungspotenziale genutzt und auch neue Stadtviertel geplant und umgesetzt werden. Wie sich nun zeigt, weisen nur die Städte, die im Wohnungsbau den Bedarf nahezu erfüllen können, auch im Gewerbeimmobilienmarkt ein geringes Mietwachstum auf. Namentlich sind dies Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf. Dies unterstreicht, dass es kein Gegeneinander von Wohnungsbau und Gewerbeimmobilienbau gibt, sondern es vielmehr darum geht, entschieden die Baupotenziale zu nutzen.

Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt von ImmobilienScout24 und dem Institut der deutschen Wirtschaft. Der GIMX basiert auf dem methodischen Vorgehen von Deschermeier et al. (2014) und zeichnet die Preisentwicklung unter Anwendung der hedonischen Methode nach, die sich als gängiger Standard der Immobilienpreisbeobachtung etabliert hat. Dabei werden mittels von Regressionsverfahren qualitätsbedingte Preisveränderungen ausgeschlossen. Datengrundlage für die Analyse sind inserierte Gewerbeobjekte, wodurch im GIMX im Vergleich zu anderen Datenangeboten auch der kleinteiligere Gewerbeimmobilienmarkt Berücksichtigung findet.