Wohnimmobilien: Preisrückgänge werden moderat bleiben

Nach Daten des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 um 3,6 Prozent gesunken – der erste Preisrückgang seit 2010. Der Rückgang markiert einen Wendepunkt in der Wohnungsmarktentwicklung, ein plötzlicher und starker Preiseinbruch ist aber dennoch nicht zu erwarten.

Zwischen 2010 und 2021 kannten die Wohnimmobilienpreise nur eine Richtung, nämlich nach oben. Seit 2015 sind die Preise für bestehende Wohnimmobilien um mehr als 65 Prozent gestiegen. Wesentliche Treiber dieser Entwicklung waren das robuste Wirtschaftswachstum, die starke Zuwanderung und vor allem stetig fallenden Zinsen. Im letzten Jahr dagegen haben sich die Vorzeichen – vor allem aufgrund des Kriegs in der Ukraine - teilweise umgedreht, die Zinsen sind deutlich gestiegen und die Reallöhne gefallen. 

Zahl der Immobilienkäufer gesunken

Zuletzt ist die Zahl der Käufer von Wohnimmobilien deutlich geschrumpft, denn sowohl für Käufer von selbst genutztem Wohneigentum als auch für Kapitalanleger ist der Anstieg der Zinsen von einem auf 3,5 bis vier Prozent (bei zehnjähriger Zinsbindung) kaum zu leisten. Dennoch ist nicht davon auszugehen, dass die Preise dieses Jahr noch viel stärker nachgeben. Dafür sprechen insgesamt drei Gründe:

1. Infolge der hohen Inflation stiegen im letzten Jahr auch die Zinsen. Sinken die Teuerungsraten wieder, sollten auch die Zinsen langfristig wieder zurückgehen. Wie schnell dies gelingt, ist schwer zu prognostizieren. Selbst höhere Zinsen sind bei fehlenden Erfolgen in der Inflationsbekämpfung kurzfristig denkbar, nichtsdestotrotz erwarten die meisten Investoren in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts fallende Zinsen. Diese Erwartung steht allzu großen Preisnachlässen heute entgegen.
2. Mit dem Zinsanstieg lässt auch die Bautätigkeit deutlich nach, da Projektentwickler keine Käufer für ihre Neubauten finden und daher die Umsetzung der Projekte verschieben. Daher droht in diesem Jahr ein deutlicher Rückgang der Fertigstellungen, womit sich die Knappheit im Markt erhöht.
3. Gleichzeitig steigt aber die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Das Statistische Bundesamt berichtete zuletzt von einer Rekordzuwanderung nach Deutschland im Jahr 2022. Insgesamt ist die Bevölkerung um 1,2 Millionen Menschen gewachsen, was einem zusätzlichen Wohnungsbedarf von rund 600.000 Wohnungen entspricht. Neben Flüchtlingen ist die Zuwanderung vor allem aufgrund des Zuzugs von Fachkräften angestiegen – angesichts des Bedarfs dürfte dieser noch weiter zunehmen.

Hohe Mieten stabilisieren Preise

Die damit einhergehende Knappheit im Wohnungsmarkt treibt derzeit vor allem die Neuvertragsmieten an. Im Jahr 2022 stiegen sie um rund sechs Prozent, und damit deutlich stärker als in den Vorjahren. Steigende Neuvertragsmieten stabilisieren wiederum die Preise. Somit ist insgesamt eher von einer Seitwärtsbewegung der Preise als von einem Preiseinbruch auszugehen. 

Allerdings wird es größere Differenzierungen im Markt geben. Ein Blick in die Angebotszahlen zeigt, dass vor allem ältere Immobilien mit schlechter Energieeffizienz angeboten werden – bei solchen Immobilien drohen aufgrund der gestiegenen Energiepreise höhere Abschläge, während es bei solchen mit hoher Energieeffizienz sogar leichte Preissteigerungen geben könnte.