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Michael Voigtländer IW-Nachricht 25. Mai 2021

Vonovia und Deutsche Wohnen: Gemeinsam gegen die Politik

Durch den geplanten Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen entsteht der größte Immobilienkonzern Europas mit einem Bestand von 550.000 Wohnungen. Dabei dürfte es vor allem um politisches Gewicht gehen: Je größer der Konzern, desto besser lassen sich politische Entscheidungen parieren.

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Schon heute ist Vonovia eine der größten Immobilienaktiengesellschaften. Schließt sich der Konzern mit der Deutschen Wohnen zusammen, würde ein Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von über 45 Milliarden Euro entstehen. Größe ist im Wohnungsmarkt wichtig: Je größer ein Unternehmen, desto mehr Vorteile lassen sich im Einkauf erzielen, außerdem wird die Bewirtschaftung der Immobilien deutlich einfacher. 

Vonovia und die Deutsche Wohnen haben schon häufiger Anlauf für eine Fusion genommen – allerdings kam es nicht dazu, die ökonomischen Vorteile schienen als zu wenig gewichtig. Zudem waren die Investoren daran interessiert, möglichst viele Unternehmen im Markt zu haben, um besser Anlagen und Risiken streuen zu können. 

Mehr Macht bei Mietstopps und Enteignungen

Den beiden Immobiliengiganten dürfte es nicht um marktbeherrschende Stellung gehen – dafür ist der Markt zu kleinteilig. Selbst in Berlin, wo die beiden Unternehmen künftig über 150.000 Wohnungen bewirtschaften, liegt der Marktanteil bei Mietwohnungen bei unter neun Prozent. Ausschlaggebend für die Fusion dürfte vielmehr die Politik sein: Durch politische Interventionen entstehen Risiken für die Unternehmen, die tendenziell für große Marktteilnehmer besser zu bewältigen sind als für kleine Unternehmen oder Privateigentümer. Dabei haben die Unwägbarkeiten in den vergangenen Jahren noch einmal zugenommen: Sie reichen von Enteignungen bis zu weitreichenden Mietstopps und Einschränkungen bei der Umlagefähigkeit nach Modernisierungen. Auch in anderen Branchen wie etwa dem Bankensektor sind Regulierungen ein wichtiger Treiber von Zusammenschlüssen.

Fragliche Entwicklung

Insofern könnte die geplante Fusion eher die Spitze des Eisbergs sein. Noch mehr Unternehmen werden sich zusammenschließen, um robuster gegenüber Mietpreisregulierungen und anderen Eingriffen zu werden. Gerade Kleinvermieter werden so zunehmend aus dem Markt gedrängt, da sie in der Regel die größten Probleme haben, sich auf Änderungen im Regulierungsrahmen einzustellen. Bereits mit der Einführung des Genehmigungsvorbehalts bei Aufteilungen und Umwandlungen wurde der Markt für viele Kleinvermieter limitiert. Auch wenn Marktmacht im Wohnungsmarkt keine Rolle spielt, ist diese Entwicklung doch kritisch zu beobachten. Schließlich sichert ein kleinteiliger Mietwohnungsmarkt ein vielfältiges Angebot – gerade darin hat sich der deutsche Mietwohnungsmarkt immer von anderen Märkten unterschieden.

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