Der Markt funktioniert

Kaum ziehen die Preise für Wohnimmobilien an, folgt der Ruf nach staatlichen Interventionen. Die Vorschläge reichen dabei von der Revitalisierung des sozialen Wohnungsbaus bis zu Mietobergrenzen in Ballungszentren. Ohne staatliche Gegenmaßnahmen werden laut Pestel-Institut im Jahr 2017 rund 400.000 Wohnungen fehlen. Allen Unkenrufen zum Trotz funktioniert der Markt jedoch.

Die Preise für Wohnimmobilien, insbesondere für Eigentumswohnungen in den Großstädten, sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Allein in Berlin, Hamburg und München gab es 2011 Preissteigerungen von etwa 8 Prozent. Ursächlich hierfür ist die starke Nachfrage aufgrund der guten Einkommensentwicklung, der niedrigen Zinsen sowie der Verunsicherung bei festverzinslichen Wertpapieren aufgrund der Euro-Krise. Außerdem erleben die Großstädte eine Renaissance, weil z.B. gerade jüngere Senioren heute lieber zentral leben wollen, um den Anschluss an soziale Kontakte, Kultur und Einkaufsmöglichkeiten nicht zu verlieren.

Der Wohnungsbau reagiert hierauf, wie die Statistik zeigt. So wurden 2011 knapp 15 Prozent mehr Wohngebäude gebaut als im Vorjahr. Besonders in den Ballungszentren legte die Bautätigkeit dabei zu. Auch eine Studie des IW Köln zeigt, dass Preissteigerungen die Bautätigkeit beflügeln. In vielen Großstädten wie etwa München ist Bauland allerdings knapp. In diesen Fällen stimulieren die höheren Mieten jedoch die Bautätigkeit im Umland, was ebenfalls für Entlastung sorgt.

Wird jetzt der soziale Wohnungsbau ausgeweitet, würde privates Kapital verdrängt. Darüber hinaus hat sich der soziale Wohnungsbau in der Vergangenheit als wenig treffsicher und kostspielig erwiesen. Wer derzeit beklagt, es würde nur im hochpreisigen Segment gebaut, sollte bedenken, dass die Wohnungsbestände im Zeitablauf unterschiedliche Gruppen ansprechen. Ziehen Haushalte mit hohem Einkommen in teure Neubauten, werden automatisch Wohnungen frei, die sich an Haushalte mit dem nächst niedrigeren Einkommen richten. So erhöht auch der Luxusneubau stets das Angebot für Haushalte mit kleineren Einkommen.

Ganz fatal wären im Übrigen Mietobergrenzen. Dann gäbe es für Investoren keine Anreize mehr, neue Wohnungen zu bauen.

Ralph Henger / Tobias Just / Michael VoigtländerTobins q und die Bautätigkeit im deutschen ImmobiliensektorIW-Trends 3/2011