„Mieten müssen steigen“: „Millionen werden abgehängt!“

Die Politik will Mieten deckeln. Macht das Sinn? Darüber streiten Michael Voigtländer vom IW und Lukas Siebenkotten vom Mieterbund. Einer findet hohe Mieten gut, dem anderen fällt vor Staunen das Brötchen aus der Hand.

Gibt es eine Wohnungsnot in Deutschland?

Michael Voigtländer: Wir haben keine Wohnungsnot in Deutschland. Bei uns ist der Wohnungsmarkt noch entspannt, das zeigen die Leerstandsquoten. Aber natürlich hat die Nachfrage in einzelnen Großstädten stark angezogen, dort sind die Preise sind gestiegen.

Lukas Siebenkotten: Der Begriff Wohnungsnot stammt aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg. Heute befinden wir uns wieder auf dem Weg dorthin – nicht überall, aber insbesondre in Ballungszentren und Universitätsstädten. Der Druck macht sich durch steigende Mieten bemerkbar.

Funktioniert der Wohnungsmarkt nicht mehr?

Voigtländer: Natürlich funktioniert der Markt! Die hohen Mieten setzen Anreize, mehr zu bauen. Es dauert eine Zeit, bis neue Flächen erschlossen, Baugenehmigungen erteilt sind und gebaut wird. Doch in den Großstädten wird wieder mehr gebaut.

Siebenkotten: Diejenigen, die das entsprechende Geld haben, finden immer eine Wohnung. Das Problem ist, dass dabei Menschen, die nicht in der Lage sind höhere Mieten zu zahlen, abgehängt werden. Das müssen wir verhindern, indem wir den Markt regulieren. Wir müssen Exzesse verhindern.

Wie sehen diese Exzesse aus?

Siebenkotten: Wir haben in den heißen Märkten bei Wiedervermietungen teilweise eine Steigerung von 30, 40 und noch mehr Prozent. Der neue Mieter zahlt sofort einen hohen Aufschlag für ein und dieselbe Wohnung. Diese hohen Wiedervermietungsmieten sind dann die Bestandsmieten von morgen und betreffen alle Mieter.

Voigtländer: …30, 40 Prozent war das absolute Maximum bei den Wiedervermietungen. Aber bei Bestandsmieten, also für diejenigen, die in ihrer Wohnung bleiben, zeigt sich: Sie wachsen sehr moderat, sogar langsamer als die Inflationsrate. Das heißt: Wer nicht umzieht, den betreffen die steigenden Mieten nicht. Rentner, Arbeitslose und Menschen mit Niedrigeinkommen, die umziehen müssen, bekommen Unterstützung durch SGBII oder Wohngeld.

Aber wenn ein Normalverdiener eine Wohnung sucht…

Siebenkotten: München ist die Mietenhauptstadt der Republik. Es ist inzwischen so weit, dass ein Polizeibeamter oder eine Krankenschwester echte Schwierigkeiten hat, in ihrer eigenen Stadt eine Wohnung zu bezahlen. Das können wir so nicht hinnehmen. Wir müssen uns gerade um diese Normalverdiener genauso wie um die Bevölkerungsgruppen kümmern, die als Geringverdiener gelten, aber gleichzeitig noch keinen Anspruch auf Wohnungeld oder andere staatliche Unterstützung haben. Das sind Millionen von Menschen in Deutschland.

Voigtländer: Natürlich ist das hart für jeden, der eine Wohnung in München, Berlin oder Hamburg sucht. Da muss man überlegen, ob man weiter aus der Stadt rauszieht oder ob man eine kleinere Wohnung wählt. Der Ansatz von der Politik, keine steigenden Mieten mehr erlauben zu wollen, ist zwar schön, aber an der Wohnungsknappheit löst das nichts. Wir brauchen die hohen Mieten als Anreiz für Investoren. Was wir nicht brauchen sind weitere Regularien.

Siebenkotten: Warum eine Begrenzung von Wiedervermietungsmieten die Investitionen hemmen soll, habe ich bis heute nicht begriffen.

Erklären Sie es uns, Herr Voigtländer?

Voigtländer: Die Wiedervertragsmieten zu regulieren ist zwar deutlich besser als die Neubauvertragsmieten. Aber auch das hat einen direkten negativen Effekt auf den Neubau. Ein Investor kalkuliert gewisse Mietsteigerungen mit ein. Wenn die Miete gedeckelt ist, wird der Investor von vornherein mit einer höheren Miete in den Markt gehen, damit sich der Neubau lohnt. Wenn sich das nicht realisieren lässt, wird er gar nicht bauen.

Siebenkotten: Die Großinvestoren haben doch sowieso kein Interesse daran, Wohnungen zu errichten. Die wollen aus den Wohnungen, die sie besitzen, möglichst viel Geld herauszuziehen, die wollen gar nichts bauen. Die einzigen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen, sind kommunale Gesellschaften. Deswegen sehe ich auch nicht das Problem, dass bei einer Begrenzung der Mieten weniger investiert wird.

Was spricht dagegen, den Mietmarkt stärker zu regulieren?

Voigtländer: Sehr viel. Wir haben das geschafft, worum uns viele Länder beneiden: Wir haben einen funktionierenden Wohnungsmietmarkt. Wenn wir da stärker eingreifen, wird sich das langfristig gegen die Mieter wenden: Vermieter werden genauer auswählen, wer die Wohnung bekommt.

Siebenkotten: Die Vermieter schauen sich jetzt schon sehr genau an, wem sie eine Wohnung vermieten, vor allem in den angespannten Märkten. Ich glaube nicht, dass sich das noch verschärfen wird.

Voigtländer: Fakt ist: Wenn die Miete nicht angepasst werden kann, werden sich Investoren ganz aus dem Mietsektor herausziehen und nur noch an Eigenheimbesitzer verkaufen. So würde der Markt für die Mieter kleiner. Das ursprüngliche Problem, dass wir zu wenige Wohnungen in den Städten haben, lösen wir mit einer Deckelung keinesfalls.

Siebenkotten: Um eines klar zu stellen: Wir haben nie behauptet, dass durch eine Begrenzung der Mieten neue Wohnungen entstehen. So dämlich sind nicht mal wir. [lacht] Aber wir glauben, dass das eine therapeutische Maßnahme sein kann, um die Schmerzen ein wenig zu lindern. Es ist eine begleitende Maßnahme, mehr nicht. Die entscheidende Frage lautet: Wie erreichen wir, dass es genügend bezahlbaren Wohnraum gibt.

Im europäischen Ausland bezahlen die Menschen viel höhere Mieten als in Deutschland. Ist die Lage wirklich so schlimm?

Siebenkotten: Es gibt nur ganz wenige Ländern, in denen die Mieterquote so hoch ist wie in Deutschland. Ein Vergleich der Mieten mit anderen europäischen Ländern ist daher nicht ohne weiteres möglich.

Voigtländer: …aber München ist im Vergleich zu London oder Paris immer noch preiswert.

Siebenkotten: Über ganz Deutschland betrachtet ist das Mietniveau niedriger als in Paris oder London. Es bringt aber nichts, eine pauschale Aussage für den gesamten deutschen Wohnungsmarkt zu treffen. Das ist ungefähr so, als würden jemand sagen: Ich habe eine angenehme Temperatur, weil die eine Hand im Eisfach liegt und die andere auf der heißen Herdplatte. Wir haben innerhalb Deutschlands sehr unterschiedliche Voraussetzungen. Während die Mieten bei Wiedervermietungen in manchen Märkten drastisch steigen, gehen sie in anderen sogar zurück.

Voigtländer: Weil es bei uns mit Berlin, München, Hamburg verschiedene Zentren gibt, die in Konkurrenz zueinander treten, explodieren die Preise auch lange nicht so wie eben in London. In Deutschland wird viel zu wenig gewürdigt, dass wir einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt haben, der uns vor vielen Torheiten bewahrt hat.

Was muss passieren, damit neue Wohnungen gebaut werden?

Voigtländer: In den Metropolen gibt es genügend Menschen, die bauen wollen. Doch häufig ist das Bauland knapp, es hapert an der Verständigung zwischen den Kommunen. Auch mit Nachverdichtung können wir viel erreichen. Wir müssen mehr Flächen revitalisieren, die Verwaltung muss schneller werden, leerstehende Büroimmobilen könnten umgewandelt werden. Wir müssen über Wohnhochhäuser nachdenken – und kreativer und flexibler werden.

Siebenkotten: Wir müssen eine nationale Anstrengung unternehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da sind Bund, Länder und Gemeinden gemeinsam aufgerufen. Ich erlebe ständig, dass jeder mit dem Finger auf einen anderen zeigt. Der Bund verweist darauf, dass Sozialer Wohnungsbau seit der Föderalismusreform Sache der Länder ist. Ein Land wie Berlin tilgt mit dem Geld aber lieber Schulden. Die Kommunen wiederum beklagen, dass man nichts unternehmen könne, weil die Gesetze im Baurecht von Bund und Ländern beschlossen worden würden.

Wäre mehr Sozialer Wohnungsbau eine Lösung?

Siebenkotten: Wir brauchen mehr sozialen Wohnungsbau. Früher gab es mal sechs Millionen sogenannter Sozialwohnungen, heute sind es nur noch anderthalb Millionen, und jedes Jahr werden es 100.000 weniger; nicht weil die abgerissen werden, sondern schlicht und einfach weil die Bindungen über 20 oder 30 Jahre auslaufen. Nachgebaut wird in dem Bereich wenig bis gar nichts. Das heißt nicht, dass man die Rezepte der 60er- und 70er-Jahre übernehmen sollte.

Voigtländer: Sozialer Wohnungsbau ist ein problematisches Instrument, weil es auf diese Wohnungen keinen Rechtsanspruch gibt. Die bestehenden Sozialwohnungen werden nach dem Windhundverfahren verteilt und die Kosten sind sehr hoch. Besser ist, wenn man auf Subjektforderungen wie das Wohngeld setzt.

Welche weiteren Mittel gibt es denn, um Wohnungsbau zu fördern?

Voigtländer: Eigentlich müsste der Abschreibungssatz für Neubauten nicht bei zwei Prozent liegen, sondern bei vier. Berücksichtigt man die härteren Anforderungen an Wohnbauten wie energetische Sanierungen oder Abnutzung, wäre ein höherer Satz durchaus berechtigt. Der würde auch Bauinvestitionen stimulieren und die Mieten etwas dämpfen.

Siebenkotten: Da stimme ich Ihnen völlige zu, genau das ist auch mein Argument.

Das Thema Wohnungsmarkt und Mietpreisbremse beschäftigt auch die Parteien im Wahlkampf…

Siebenkotten: Als ich gehört habe, dass Steinbrück die Mietpreisbremse will, ist mir beim Frühstück fast das Brötchen aus der Hand gefallen, so überrascht war ich. Und natürlich erfreut. Erst recht, als sich auch die Bundeskanzlerin für eine Mietpreisbremse ausgesprochen hat.

Voigtländer: Es ist gut, dass die Parteien das Thema angehen. Auch wenn ich vor allem über den Vorstoß der Union überrascht war. Die Konzepte finde ich insgesamt nicht immer hilfreich. Eines der Probleme bei SPD und Grünen: die Vermögenssteuer. Sollte die den Immobilienbesitz betreffen, wird der Vermieter die Kosten durch die steigende steuerliche Belastung an Mieter weitegeben – und das wird für einen neuen Preisschub sorgen.

Wird es eine Mitpreisbremse geben?

Siebenkotten: Sollte es eine Koalition aus Union und FDP geben, bin ich gespannt, ob sich CDU/CSU gegen den kleinen Koalitionspartner durchsetzen. Denn die FDP ist ja strikt gegen eine Begrenzung. Doch bei allen anderen Koalitionskonstellationen wird die Mietpreisbremse kommen.

Voigtländer: Das sehe ich auch so. Nur in einer Schwarz-Gelben-Koalition kommt die Mietpreisbremse nicht.

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