Kaufen statt Mieten

Wohneigentum gilt als guter Schutz gegen Mietsteigerungen und Altersarmut. Aber zählt dieser Satz auch noch angesichts von Rekordpreisen? Wie heiß der Wohnungsmarkt gelaufen ist, darüber sprach das 3sat-Wirtschaftsmagazin makro mit dem Immobilienexperten Michael Voigtländer.

Die Baugenehmigungen sind zuletzt stark gestiegen. Ist also mittelfristig mit einer Trendwende zu fallenden Immobilienpreisen zu rechnen?

Tatsächlich steigen die Baugenehmigungen an, aber gerade in den Großstädten kann der Bedarf aktuell kaum gedeckt werden. Allein in Berlin müssen aufgrund der starken Zuwanderung jährlich 30.000 neue Wohnungen entstehen. Gebaut werden aber nur rund 10.000 Wohnungen, die Zahl der Genehmigungen liegt mittlerweile bei rund 22.000. Der Mangel bleibt also, weshalb auch die Preise in vielen Städten weiter steigen werden. Anders sieht es hingegen in vielen ländlichen Regionen aus: Dort wird tatsächlich über den Bedarf gebaut, die Preise könnten also fallen – insbesondere wenn die Zinsen wieder steigen.

Was raten Sie vor diesem Hintergrund Verbrauchern, die gerne eine Immobilie kaufen wollen, aber sich die Rekordpreise in den Ballungsgebieten nicht leisten können? Finger weg? Oder besser aufs Land ziehen?

Der Kauf einer Wohnung ist immer eine sehr individuelle Entscheidung. Wer plant, noch häufiger umzuziehen, sollte lieber mieten. Wer aber in einer Metropolregion dauerhaft bleiben möchte, sollte sich vielleicht in den Umlandgemeinden mit gutem ÖPNV-Anschluss umsehen. Gerade rings um Köln, Düsseldorf oder Hamburg sind die Preise noch deutlich geringer als in der Großstadt selbst. Rings um München gibt es allerdings kaum noch preisgünstige Alternativen.

Es sind nicht nur die hohen Kaufpreise, sondern auch die Nebenkosten, die den Immobilienerwerb für junge Familie oder ärmere Haushalte schwer machen. Heißt das runter mit der Grunderwerbsteuer?

Aufgrund der Niedrigzinsen sind Zins und Tilgung für viele Haushalte bezahlbar, auch bei deutlich gestiegenen Preisen. Wer aber eine Wohnung kaufen möchte, muss zunächst Notar, Grundbuchkosten, teilweise einen Makler und die Grunderwerbsteuer zahlen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro können das zum Beispiel in NRW 30.000 Euro sein. Nur wenige Haushalte haben so viel Ersparnisse, zumal auch der Umzug selbst bezahlt werden muss und die Banken Eigenkapital erwarten. Ein Großteil der Erwerbsnebenkosten fußt auf der Grunderwerbsteuer, deren Sätze in vielen Bundesländern stark erhöht worden sind. Eine Reduktion ist in der Tat geboten, um die Hürden für den Kauf zu senken.

Die Politik will die Vergabe von Baugeld weiter einschränken. Ist die Sorge vor einer Kreditblase berechtigt?

In vielen Ländern wurde der Immobilienboom durch eine ausufernde Kreditvergabe befeuert, was dann zu einem Crash im Immobilienmarkt führte und mit einer Überschuldung der Haushalte endete. In Deutschland ist die Kreditvergabe aber konservativer. Die Hauskäufer sind typischerweise älter, verfügen über ein überdurchschnittliches Einkommen und einen festen Job. Außerdem wählen die Haushalte aktuell hohe Anfangstilgungen und bringen Eigenkapital in die Finanzierung ein. Eine strengere Regulierung ist daher nicht notwendig.

Im Wahljahr 2017 nimmt die Politik auch den Immobilienkäufer in den Blick. Die CDU will ein "Baukindergeld", Bundesbauministerin Hendricks von der SPD setzt auf ein "Familienbaugeld". Brauchen Immobilienkäufer in Deutschland mehr staatliche Unterstützung?

Die niedrigen Zinsen wirken eigentlich schon wie eine Unterstützung. Vielfach ist es günstiger heute eine Immobilie zu finanzieren als sie zu mieten. Das Problem ist aber, dass die Menschen nicht über die Ersparnisse verfügen, um die Erwerbsnebenkosten zu bezahlen und 20 Prozent Eigenkapital einzubringen. Statt nun neue Förderungen einzuführen, sollte man daher lieber direkt bei diesen Hemmnissen ansetzen.

Die Sendung „makro”, die am Freitag, den 24.2.2017 um 21 Uhr auf 3sat ausgestrahlt wird, widmet sich dem Thema „Betonwahn”. IW-Ökonom Michael Voigländer ist Studiogast. Das Vorabinterview zur Sendung finden Sie auch auf 3sat.de.