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IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer
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Michael Voigtländer im Handelsblatt Interview 3. Dezember 2020

„Die wahren Gewinner sind die Umlandkreise“

Die Wohnungsrenditen im Umland der Metropolen steigen laut einer Analyse des IW rasant an. Im Interview mit dem Handelsblatt erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer, wieso er die Wohnungsmärkte weiterhin für unterbewertet hält.

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Herr Voigtländer, waren Sie selbst darüber überrascht, dass die Landkreise die Metropolen bei den Wohnungsrenditen so deutlich und vor allem schon im zweiten Quartal 2020, also im Grunde kurze Zeit nach dem ersten Lockdown abgehängt haben?
Ich bin schon davon ausgegangen, dass das Umland auch bei den Renditen an Attraktivität gewonnen hat, aber so deutlich hatte ich es tatsächlich nicht erwartet. Spannend ist vor allem, wie stark die Renditen teilweise im Berliner Umland gestiegen sind – Brandenburg profitiert zunehmend davon, dass gerade Familien in Berlin kein adäquates Angebot finden.

Das ist ja der große Themenschwerpunkt in der ersten Folge der neuen Staffel von 1a Lage. Was hat Sie überhaupt dazu bewogen, unter die Podcaster zu gehen?
Mit meinem Co-Moderator Hauke Wagner hatte ich Anfang des Jahres 2019 ein Youtube-Video zum Mietendeckel gemacht. Dabei kamen wir auf die Idee, dass wir über einen Podcast wissenschaftlich orientierte Immobilienthemen einer größeren Hörerschaft zugänglich machen könnten. In unserer ersten Staffel haben wir uns noch recht deutlich am Endverbraucher orientiert, jetzt haben wir uns dafür entschieden, hauptsächlich die professionellen Marktteilnehmer anzusprechen.

Mittlerweile haben einige Immobilienunternehmen, Agenturen und Verlage Podcasts dieser Art im Angebot. Was unterscheidet Ihren Podcast von der Konkurrenz?
Wir wollen Themen und Fragestellungen allgemeinverständlich aufarbeiten und faktenbasierte Ergebnisse liefern. Das Besondere an unserem Podcast ist, dass ich als Wissenschaftler einen besonderen, übergeordneten Blick auf den Immobilienmarkt habe. Ich stehe zwar im engen Austausch mit der Branche und den Verbänden, ich bin aber kein Marktteilnehmer im eigentlichen Sinne.

Geben Sie unseren Abonnenten mal einen Ausblick, welche Themen Sie in den kommenden Wochen besprechen werden.
Wir werden uns natürlich mit den Immobilienmärkten in den verschiedenen Regionen beschäftigen und uns ausführlich mit politischen Themen auseinandersetzen, die die Branche umtreiben. Zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder das Umwandlungsverbot, das weitreichende Auswirkungen auf den Eigentumswohnungsmarkt haben wird. Darüber hinaus werden wir mit Sicherheit auch immer wieder mal die Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung diskutieren. Wir sind aber grundsätzlich noch offen und freuen uns über Vorschläge, auch von Ihren Lesern.

Was Sie vielleicht noch einmal erklären müssten: Warum sind die Wohnimmobilienpreise in der schwersten Wirtschaftskrise seit dem Zweiten Weltkrieg selbst im Umland der Metropolen nicht gefallen, sondern sogar zum Teil kräftig gestiegen?
Das hat mehrere Gründe. Zum einen war der Wohnungsmarkt nicht so überbewertet, wie es teilweise angenommen wurde. Aufgrund der Zins- und Mietentwicklung hätte ich sogar noch stärkere Preissteigerungen erwartet. So gesehen ist der Markt immer noch etwas unterbewertet. Zum anderen herrscht nach wie vor Knappheit. In allen Großstädten gibt es keine ausreichende Bautätigkeit, um die Nachfrage nach Wohnraum zu decken.

Und das hat sich auch durch den wirtschaftlichen Abschwung nicht verändert?
Nicht wirklich. Klar gab es einen Rückgang in der Nachfrage, aber sie übersteigt weiterhin das Angebot. Jetzt sind es eben nicht mehr zehn, sondern nur noch fünf Nachfrager je Wohnung. Zudem hat sich die Zahlungsbereitschaft nicht wirklich verringert. Im Gegenteil ist in der Krise die Wertschätzung für Wohnimmobilien nochmals gestiegen. Viele Haushalte haben realisiert, wie wichtig ausreichend Platz, ein Balkon oder Garten sind. Das führt dazu, dass offenkundig eine Bereitschaft vorhanden ist, für das Wohnen überproportional mehr Geld auszugeben als bisher.

Was passiert, wenn sich die Krise dann doch noch heftiger in den Arbeitslosenzahlen und Insolvenzen bemerkbar machen wird als bisher?
Falls aus der Pandemie eine länger andauernde Wirtschaftskrise mit Einkommensrückgängen erwachsen sollte, wird das auch nicht spurlos an den Wohnungsmärkten vorbeigehen. Diese Entwicklung erscheint mir aktuell aber nicht wahrscheinlich. Das kommende Jahr könnte halbwegs normal werden, wenn es mit dem Impfstoff klappt.

Das neue „Normal“ dürfte ganz anders aussehen als das alte. Könnten auch ländliche Kreise von einem Homeoffice-Effekt profitieren?
Die Diskussionen über die Auswirkungen des Homeoffice sind mir generell manchmal zu schwarz-weiß. Es wird hier zu einer Balance kommen. Zwei bis drei Tage Homeoffice in der Woche dürften für viele zum Standard werden. Weil das Pendeln dann nicht mehr so schmerzhaft ist, werden auch Wohnorte in etwas größerer Entfernung zum Büroarbeitsplatz interessanter. Einige landschaftlich attraktive Orte könnten einen etwas stärkeren Boom erfahren, aber für das „klassische Land“ sehe ich keine Renaissance, es sei denn, es wird massiv in die Infrastruktur investiert. Das sehe ich aber nicht auf die Schnelle kommen. Die wahren Gewinner werden deshalb die Umlandkreise der Metropolen sein.

Warum?
Weil vor allem Familien aus den Großstädten rausziehen werden. Das war die letzten Jahre zwar auch schon zu beobachten gewesen. Das geschah aber häufig aus dem Grund, dass es nicht das entsprechende Wohnungsangebot gab. Jetzt dürfte dies vielmehr aus einer inneren Überzeugung heraus erfolgen.

Nach welchen Kriterien werden die Zielorte für den Wohnungswechsel ausgewählt?
Wichtig wird sein, dass das Bildungsangebot passt, also ausreichend Schulen und Kindergärten vorhanden sind. Ebenfalls wird der Breitbandausbau ein wichtiges Kriterium sein und dass die Umlandgemeinde insgesamt eine gewisse Lebensqualität bietet.

Aber Metropolen bleiben in den kommenden Monaten ein Anziehungsmagnet und damit mindestens preisstabil. Oder sehen Sie Preisrückgänge, wie von manchen Marktforschern seit Längerem vorhergesagt?
Tatsächlich sehe ich keinen Preisrückgang in den Großstädten, schließlich ist die Großstadt für viele, gerade kleine Haushalte immer noch sehr attraktiv. Aber das Bevölkerungswachstum wird zumindest kurzfristig nachlassen, auch weil die internationale Arbeitsmigration geringer ausfällt. Im Endeffekt werden die Preise vielleicht weiter steigen, aber langsamer als im Umland.

Zum Interview im Handelsblatt

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