„Die Baubranche konzentriert sich auf Gutverdiener”

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen - das liegt auch an den hohen Baukosten. Ist es nicht mehr möglich, günstig zu bauen? Doch, sagt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer im Interview mit Spiegel Online. Es gäbe Alternativen.

Warum ist Bauen in Deutschland so teuer geworden?

Das hat drei Gründe. Erstens: Die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen, vor allem in den Ballungsgebieten. Die Baulandpreise steigen zwischen 10 und 15 Prozent pro Jahr. Zweitens: Der Immobilienboom sorgt für einen Fachkräftemangel unter Handwerkern, das treibt die Preise für deren Dienstleistungen in die Höhe. Und drittens: Wir haben im Gegensatz zu anderen Ländern sehr hohe Baustandards, vom Schallschutz bis hin zu energetischen Verordnungen, auch das kostet immer mehr.

Können Baufirmen und Projektentwickler angesichts dieser angespannten Lage also gar nicht billiger bauen?

Doch das könnten sie. Aber weil die Grundstückspreise so teuer sind, bauen viele Projektentwickler auch teure, hochwertige Häuser. Denn sie bedienen die Nachfrage ihrer Kunden, die sich diese teuren Grundstücke leisten können. Keine Baufirma würde auf ein teures Grundstück ein billiges Haus setzen.

Warum nicht?

Das ist in anderen Branchen nicht anders: Autohersteller verdienen mit großen, luxuriösen Autos nun mal mehr als mit Kleinwagen.

Die Baubranche konzentriert sich bei ihren Projekten also vor allem auf die gutverdienende Kundschaft?

Ja, die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist noch groß genug, sodass sich die Branche vor allem auf diese Kunden konzentriert und diese Bauvorhaben zuerst umsetzt. Und solange dieser Markt nicht abgegrast ist, wird sich daran nichts ändern.

Inwieweit könnten private Hausbauer günstiger bauen?

Der Blick in andere Länder zeigt, dass es auch billiger geht. Die Niederländer und US-Amerikaner nutzen etwa Holz und Pressspanplatten als Baumaterial oder verzichten ganz auf einen Keller. Das drückt die Kosten erheblich. Natürlich sind solche Häuser nicht mit Standards zu vergleichen, die wir in Deutschland gewohnt sind. Aber die Häuser reichen völlig aus, um darin vernünftig zu wohnen. Anders als in Deutschland erwarten die Menschen in diesen Ländern nicht, dass ihr Eigenheim 100 Jahre halten muss. Es bietet Wohnraum für einen begrenzten Zeitraum. Wir müssen auch in Deutschland wieder pragmatischer denken.

Häuser aus Holz und ohne Keller - würden sich die Deutschen damit wirklich zufriedengeben?

Im Bereich der Einfamilienhäuser mag das schwierig werden, weil die Deutschen höchste Qualitätsansprüche haben und gewohnt sind, in perfekt gebauten Häusern zu wohnen. Ich könnte mir solche Bauweisen aber im Bereich serieller Bauprojekte vorstellen, zum Beispiel für Studenten oder Flüchtlinge. Um deren Wohnungsnot zu lindern, müssen wir nicht unbedingt Häuser bauen, die 50 oder 100 Jahre halten. In Amsterdam ist zum Beispiel ein Containerwohnheim für Studenten gebaut worden. Es liegt zentral, ist günstig und bietet alles, was man zum Wohnen braucht.

Was bräuchte es, damit auch hierzulande Bauunternehmen solche pragmatischen Projekte angehen?

Die deutschen Bauverordnungen, die sehr umfassend und kompliziert sind, erschweren den Firmen die Arbeit extrem. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung, hinzu kommen Extraregelungen auf kommunaler Ebene. Es fehlen in den Verordnungen Klauseln, die es Bauherren erlauben, mehr zu experimentieren, um günstigere Alternativen zu nutzen. Da sind andere Länder viel schlanker aufgestellt: Die Niederländer haben ihr Baugesetzbuch reformiert und kommen heute mit 25 Prozent weniger Regeln aus als zuvor.

Aber sind die deutschen Bauverordnungen nicht sehr wichtig für die Sicherheit der Bewohner?

Natürlich haben viele Sicherheitsbestimmungen ihren guten Grund, aber letztlich geht es um die Abwägung zwischen neuem Wohnraum und der Sicherheit. Angesichts des akuten Bedarfs an Wohnraum sollten Bauverordnungen weniger kompliziert sein.

Viele der Verordnungen zielen auf energetische Standards wie Wärmedämmung ab. Sollten wir das Klima nicht im Auge behalten?

Effektiver wäre es, klare Ziele vorzugeben, anstatt Bauvorschriften bis in jedes Detail zu regulieren. Statt konkrete Vorgaben über die Dämmung oder die Heiztechnik zu machen, sollte besser ein Ziel für den Energieverbrauch und den Kohlendioxidausstoß vorgegeben werden. Wie diese Ziele erreicht werden, sollte dann den Unternehmen überlassen werden. Dies würde einen Innovationswettbewerb in Gang setzen.

Dass die Politik jetzt die Bauverordnungen radikal vereinfacht ist derzeit sehr unwahrscheinlich, weil jedes Bundesland so einem Vorhaben zustimmen müsste. Gäbe es noch andere Möglichkeiten, günstigen Wohnraum zu schaffen?

Städte könnten auch nach oben wachsen, um mehr Wohnraum zu schaffen. In Köln zum Beispiel könnten mehrere Wolkenkratzer mit Wohnungen am Rhein entstehen, jeweils an den Enden der Stadt. Dort würde es keine Verschattungsprobleme geben und eine Anbindung an die Stadt wäre auch gewährleistet. Auch in vielen anderen Städten wären solche Lösungen denkbar.

Führt das nicht dazu, dass Problemviertel am Rande einer Stadt entstehen?

Wir dürfen natürlich nicht die Fehler der Siebzigerjahre wiederholen. Es wäre fatal, einfach zehn Wohnblöcke nebeneinander zu stellen und damit allen Platz zu bieten, die es sich woanders nicht leisten können. Aber werden solche Komplexe an der richtigen Stelle errichtet, könnten viele Wohnungen entstehen, die unterschiedliche Gruppen bedienen. In den oberen Etagen könnten Luxusapartments entstehen und unten günstigere Wohnungen. So wäre auch eine soziale Mischung gewährleistet.

In Österreich gibt es dafür gute Beispiele. In Wien wird derzeit eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas gestemmt: In dem neu angelegten Viertel Seestadt Aspern entstehen über einen Zeitraum von 20 Jahren Wohnraum und Arbeitsplätze für 20.000 Menschen.

Aber hier und da ein paar neue Hochhäuser werden das Problem sicher nicht allein lösen.

Das ist richtig. Wir müssen deshalb über eine Reihe von Maßnahmen nachdenken und in verschiedene Richtungen denken. Ich finde auch die Idee spannend, Mehrfamilienhäuser mit zusätzlichen Etagen auszustatten. Vielfach haben sie nur drei bis fünf Etagen. Gelingt es, die Etagenzahl um durchschnittlich zwei zu erhöhen, könnten im Neubau rund 40 Prozent mehr Wohnungen entstehen. Aber auch hier sind Genehmigungen oft das Problem. Dies liegt am fehlenden Personal in den Ämtern. Das zermürbt viele Wohnungseigentümer, die über so einen Schritt nachdenken.

Zum Interview auf Spiegel Online.