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Michael Voigtländer in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung Gastbeitrag 14. April 2011

Privatisierung bleibt richtig

Der Streit zwischen der Stadt Dresden und dem Immobilienkonzern Gagfah scheint die Kritik an der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände zu bestätigen. Doch von einem Einzelfall auf die Gesamtheit zu schließen ist immer ein schlechter Rat, schreibt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung.

Über 20 Millionen Wohnungen in Deutschland werden von privaten Eigentümern vermietet. Diese möchten Geld verdienen. Wer jedoch Mieten über das Marktniveau hebt und seine Bestände nicht pflegt, verliert Mieter und Rendite. Spätestens beim Verkauf erfolgt dann die Abrechnung, denn Käufer schauen nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre besonders genau auf die Qualität des Angebots.

Der Markt diszipliniert die Anbieter wirksamer als jede Verordnung. Nicht zuletzt wegen des intensiven Wettbewerbs funktioniert der private Mietwohnungsmarkt hierzulande so gut wie in keinem anderen Land. Offentliehe Wohnungsunternehmen befinden sich dagegen stets im Spannungsfeld zwischen Rentabilität und Sozialpolitik- und nur wenigen Gesellschaften gelingt es, diesen Konflikt befriedigend zu lösen.

Hinzu kommt, dass es einen Interessenkonflikt zwischen der Kommune als Eigentümer und ihren Aufgaben als Exekutivorgan kommt. Gerade bei Planungsentscheidungen ist nicht auszuschließen, dass öffentliche Unternehmen gegenüber der privaten Konkurrenz bevorzugt werden. Sozialpolitik lässt sich überdies treffsicherer und zu geringeren Kosten über direkte Transfers wie dem Wohngeld und über den Erwerb von Belegungsrechten durchführen, die sich die Kommunen vor allem beim Verkauf der Bestände sichern können.

Trotz vieler guter Argumente bleibt die Privatisierung ein politisches Minenfeld. Die Erfahrungen in Freiburg und anderen Städten sowie die jüngsten Proteste gegen „Stuttgart 21" dürften den Mut der Bürgermeister nicht gerade stärken. Tatsächlich muss man mit Blick auf die Erfahrungen in den zurückliegenden Jahren feststellen, dass der Schritt vom öffentlichen Eigentümer zur angelsächsischen Beteiligungsgesellschaft zu groß war. Zumal die Erwartungen der Investoren wegen der Finanzkrise nicht erfüllt worden sind. Um die politischen Chancen der Privatisierung zu erhöhen, muss der Verkaufsprozess daher anders gestaltet werden. So sollte bei Kaufangeboten nicht nur der Preis, sondern auch das Konzept berücksichtigt werden. Große Wohnungsunternehmen stellen für Kommmunen geborene Partner dar, vor allem in Fragen der Stadtentwicklung und sozialen Aspekten, so dass die Bereitschaft zur Zusammenarbeit Teil der Prüfung sein sollte. Auf eine ausufernde Sozial-Charta kann dann verzichtet werden, da das geltende Mietrecht schon einen ausreichenden Mieterschutz garantiert.

Zukünftig sollte die Privatisierung außerdem graduell erfolgen. Eine Möglichkeit ist, dass die Kommunen zwar die Mehrheit an ihren Unternehmen verkaufen, als Minderheitsaktionär den Umgestaltungsprozess aber begleiten. Der vollständige Ausstieg muss dabei allerdings fest vereinbart werden, da die privaten Investoren Planungssicherheit benötigen. Dass deutschen Real Estate Investment Trusts (Reits) der Zugang zu Wohnimmobilien immer noch verstellt ist, ist in diesem Kontext besonders ärgerlich, da sie als langfristig agierende Bestandshalter konzipiert sind.

Um auch Großinvestoren anzusprechen, bietet es sich darüber hinaus an, dass Kommunen ihre Bestände gemeinsam anbieten. Dies macht die Bestände nicht nur attraktiver, sondern reduziert auch Transaktionskosten. Eine Alternative, vor allem bei ungewissen Verkaufserwartungen, stellt die Umwandlung in eine Genossenschaft dar. Hierzu bedarf es aber der Bereitschaft der Mieter, zumindest kleine Beträge zu investieren. In jedem Fall lohnt es sich für die Kommunen, über die Privatisierung neu nachzudenken. Schließlich ist das Interesse eigenkapitalstarker Investoren an Wohnimmmobilien derzeit groß. Allein die Buchwerte der öffentlichen Wohnungsbestände belaufen sich auf über 100 Milliarden Euro, so dass die Verkaufserlöse einen wichtigen Beitrag zur Gesundung der klammen kommunalen Haushalte leisten können.

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