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Wohnungsbau in Berlin.
Michael Voigtländer in der Fuldaer Zeitung Gastbeitrag 6. Februar 2024

Wohnungsbau braucht mehr Priorität

Ein Ende des Sinkflugs der Immobilienpreise in Deutschland sieht IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer nicht. Der sich verstärkende Druck im Wohnungsmarkt werde zudem die Mieten weiter kräftig steigen lassen, schreibt er in einem Gastbeitrag für die Fuldaer Zeitung.

Mit dem Anstieg der Zinsen im Jahr 2022 ist die Nachfrage nach Wohneigentum sowie Neubauten regelrecht eingebrochen. Wegen der höheren Finanzierungskosten suchten viele Haushalte nicht mehr nach Wohneigentum, sondern eine Mietwohnung. Den Effekt dieser Entwicklung kann man vor allem an den Neuvertragsmieten festmachen. Bundesweit sind diese 2022 um gut 6 Prozent und 2023 um 5,3 Prozent gestiegen, und damit noch stärker als in den Jahren zuvor. Wenn nun 2024 die Zahl der Neubauwohnungen deutlich runter geht – im letzten Jahr wurden noch viele begonnene Projekte beendet – wird sich der Druck im Wohnungsmarkt nochmals verstärken, und die Neuvertragsmieten werden weiter kräftig steigen. Dies stabilisiert zunehmend auch die Wohnungspreise, die erstmals wieder leicht im 4. Quartal 2023 gestiegen sind, und in Kombination mit den leicht fallenden Zinsen dürften die Preise auch insgesamt im Jahr 2024 zulegen.

Für Wohnungssuchende stellt sich die Lage damit immer schwieriger dar. Das Mietwohnungsangebot wird immer knapper und teurer, für Wohneigentum wird neben einem hohen Einkommen auch das entsprechende Eigenkapital benötigt. Um zumindest wieder mittelfristig entspanntere Wohnungsmärkte zu haben, bräuchte es nun ein Anziehen des Wohnungsbaus. Zumindest ist davon auszugehen, dass die in Aussicht gestellten Förderungen wie die versprochene Sonder-Abschreibung für Kapitalanleger sowie die Neuauflage der KfW-Förderungen bald an den Start gehen und für eine wieder höhere Nachfrage der Kapitalanleger sorgen werden. Allerdings hat man viel Zeit verstreichen lassen und die überraschende Aussetzung der Förderungen im Dezember sowie die lang anhaltenden Verhandlungen im Vermittlungsausschuss um die Sonder-Afa kosten viel Vertrauen.

Gänzlich unverständlich ist jedoch, dass die privaten Haushalte fast keine Förderung bekommen. Während alle Kapitalanleger für alle Neubauten eine Sonder-Abschreibung erhalten sollen, bekommen Familien nur dann eine zusätzliche Förderung, wenn sie weniger als 90 000 Euro im Jahr verdienen (3 Personen) und wenn sie einen Neubau mit der höchsten Energieeffizienzklasse kaufen. Besser wäre es gewesen, den Wohnungsbau dadurch zu unterstützen, dass alle Käufer von Neubauten einen Steuervorteil erhalten hätten, zum Beispiel in Form eines teilweisen Abzugs der Schuldzinsen von der Bemessungsgrundlage oder einer Rückerstattung der Grunderwerbsteuer. Diese Chance für mehr Wohneigentum und mehr Schwung im Wohnungsbau wurde aber vertan.

Angesichts eines angespannten Haushalts ist es aber auch klar, dass der Wohnungsbau nicht allein mit Geld angekurbelt werden kann. Vielmehr geht es jetzt darum, die Baukosten wieder zu senken und Neubauten somit wieder günstiger zu machen. Hierzu bedarf es aber der Mitwirkung aller Akteure. Bund und Länder müssen die Baustandards überdenken und auf Regelungen verzichten, die eine schlechte Nutzen-Kosten-Bilanz haben. Hier ist auch die Mithilfe der Bauwirtschaft gefordert, die möglichst konkrete Vorschläge machen muss. Ganz wichtig sind aber auch die Kommunen: Sie können auch heute schon günstigere Neubauten genehmigen, indem sie etwa auch solche Neubauten genehmigen, die keinen Keller, mehr Etagen und weniger Stellplätze haben. Und sie müssen die Baulandausweisung verstetigen. Dies alles wird aber nur gelingen, wenn dem Wohnungsbau auch die Priorität eingeräumt wird, die der Anspannung im Wohnungsmarkt auch gerecht wird.

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