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Michael Voigtländer auf Immozy GmbH Gastbeitrag 9. März 2022

Einschätzung zum Immobilienmarkt: Was für Immobilienkäufer nun wichtig ist

Die Bilder und Berichte aus der Ukraine sind furchtbar – niemand hätte erwartet, dass so viel Leid, Zerstörung und Tod nach Europa zurückkehren. Angesichts der gewaltigen politischen Folgen dieses Kriegs muss der Blick auf die ökonomischen Folgen sekundär sein. Und dies gilt im Besonderen für die Politik, schreibt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer in einem Kommentar für Immozy GmbH.

Dennoch stellt sich aber natürlich die Frage, wie es an den Märkten weitergeht, zumal die Börsen bereits stark reagiert haben. Ist nun auch am Wohnimmobilienmarkt ein Einbruch zu erwarten?

Zwei Faktoren haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes, zum einen die deutlich höhere Inflation, zum anderen die insgesamt größere Unsicherheit. Eine unmittelbare Folge des Ukraine-Kriegs ist die Preisexplosion an den Rohstoffmärkten. Bislang bezog Deutschland 55 Prozent des Erdgases und ein Drittel des Rohöls aus Russland. Die Preise steigen nun rasant und belasten Haushalte und Industrie, die Inflationsprognosen werden deutlich nach oben korrigiert. Normalerweise gelten gerade Wohnimmobilien als Inflationsschutz, doch diesmal gilt dies nur zum Teil. Schließlich ist für Mieter die Gesamtmiete entscheidend, und die stark gestiegenen Wärmekosten nehmen Potenzial für Steigerungen bei der Nettokaltmiete. Oder anders: Bei besonders energieeffizienten Wohnungen wird es nur geringe Effekte geben, bei Wohnungen mit hohem Energiebedarf dürften Nettokaltmietensteigerungen dagegen künftig nur schwer zu erzielen sein. Entsprechend ist mit zunehmenden Abschlägen bei unsanierten Gebäuden zu rechnen.

Bereits jetzt hat die Inflation einen Effekt auf die Zinsen. Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren sind in den letzten Wochen um 50-60 Basispunkte teurer geworden, weitere Anstiege sind nicht auszuschließen. Dies wird die Anstiege der Wohnungspreise dämpfen – aber es wird den Markt nicht zum Kippen bringen. Schließlich waren die vergangenen Zinssenkungen noch nicht vollständig eingepreist, wie Berechnungen des IW zeigen.

Zudem wird auch die allgemeine Unsicherheit den Markt stabilisieren, denn im Verhältnis zu Unternehmen gelten Wohnimmobilien als relativ sicher. Außerdem gilt, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien, gerade in den Ballungszentren, nach wie vor hoch ist. Und bedingt durch die zu erwartende Flüchtlingswelle wird der Bedarf weiter steigen.

Anleger müssen sich klar machen, dass der lang anhaltende Boom im Wohnungsmarkt nun endgültig vorbei ist. Auf den Boom folgt aber kein Crash, da der Markt bislang eben nicht überhitzt war – ansonsten wäre die Blase auch schon mit Ausbruch der Corona-Pandemie geplatzt. Vielmehr normalisiert sich der Markt nun, d. h. Zuwächse bei Mieten und Preisen werden moderater ausfallen. Und: Die Auswahl der Objekte wird wieder wichtiger, nicht jede Investition wird sich künftig rechnen. Dennoch ist der Wohnimmobilienmarkt nach wie vor ein attraktiver Markt, vor allem im Vergleich zu den doch deutlich volatileren Alternativen.

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