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(© Foto: Nikada/iStock)
Michael Voigtländer auf n-tv.de Gastbeitrag 7. August 2016

Höchste Zeit für moderne Mietspiegel

Die Diskussion um die Mietpreisbremse macht auch die Mietspiegel zum Thema. Sie sollen Orientierung geben. Doch sie sind zu ungenau und wenig geeignet, um sie für die Mietpreisbremse zu nutzen, schreibt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer auf n-tv.de

Mitspiegel sollen Mietern und Vermietern eine Orientierung über die Mieten und deren Entwicklung geben, doch diese Funktion erfüllen sie kaum. Entweder die Mieten werden bei einfachen Mietspiegeln schlicht zwischen Mieterverbänden, Eigentümerverbänden und der Stadt ausgehandelt, oder aber sie basieren wie bei qualifizierten Mietspiegeln auf eigenen Erhebungen. So führte Berlin für den aktuellen Mietspiegel knapp 9000 Interviews durch. Doch auch diese Datenlage ist unzureichend. Denn bei einem Markt mit 1,35 Millionen freifinanzierten Mietwohnungen relativieren sich 9000 Interviews schnell. Hinzu kommt, dass die Daten oft alt sind. Die Folge: Die angegebenen ortsüblichen Vergleichsmieten haben nichts mit der Realität zu tun und liegen zum Teil deutlich mehr als 10 Prozent unter den Marktmieten.

Der Mangel an aktuellen Daten ist das Hauptproblem, weshalb Mietspiegel so weit weg von der Realität sind. Für viele Kommunen ist es schlicht zu aufwendig und zu teuer, entsprechende Daten zu erheben. Gerade in kleineren Kommunen, in denen der Markt dennoch angespannt sein kann, gibt es oft sogar keinen Mietspiegel, also keine Orientierung für Mieter.

Dieses Problem ließe sich jedoch leicht lösen. Denn umfangreiche Daten zu Mieten liegen durchaus vor – ein Blick ins Internet hilft weiter: Vermieter und Makler bieten den überwiegenden Teil der Wohnungen mittlerweile über Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt an, inklusive umfangreicher Daten beispielsweise zur Bausubstanz, Qualität der Ausstattung – und der Miete.

Diese Daten müssten nur ausgewertet werden, und sie müssten rechtssicher sein. Vorstellbar wäre dafür beispielsweise eine verpflichtende Benachrichtigung über den erfolgreichen Abschluss von Mietverträgen: Bei Vertragsabschluss zeigt der Vermieter dies mit einem Klick dem Immobilienportal an. Diese Daten können dann vom Mieter bestätigt und an die Stadt übermittelt werden. All dies ist mit nur geringem Aufwand verbunden, bietet der Stadt aber schnell eine umfangreiche Datenbank zum Mietwohnungsmarkt. In Gesprächen hat etwa ImmobilienScout24 signalisiert, dass das Portal solche Lösungen unterstützen würde.

Mietspiegel, die so entstehen, hätten gewichtige Vorteile. Denn Vermieter und Mieter bekommen eine sehr genaue Auskunft über die aktuelle Lage am Mietwohnungsmarkt – und zwar auch zu einzelnen Stadtteilen und Vierteln. Das könnte helfen, die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen, da Mieter dann eher in bisher günstigere Stadtviertel ziehen.

Langfristig könnten die Städte zudem viel Geld sparen: Der Aufbau einer Datenbank würde zwar zunächst einiges Geld kosten, die Aktualisierung der Daten wäre dann aber sehr viel günstiger als die bisherigen eigenen Erhebungen.

Auch die Mietpreisbremse könnte mit genaueren Daten präziser angewendet werden: Aktuell liegen die Vergleichsmieten der Mietspiegel teilweise deutlich mehr als 10 Prozent unter der Marktmiete. In Berlin und Köln beispielsweise reißen in einzelnen Lagen und Stadtvierteln mehr als 90 Prozent der Angebote die 10-Prozent-Marke der Mietpreisbremse. Ursächlich sind hierfür vor allem die alten Daten der Mietspiegel. Doch was Mieter zunächst freuen mag, weil sie sich theoretisch auf günstigere Mieten freuen können, kann sich schnell zu einem Bumerang entwickeln: Wenn sie nur noch weniger Miete pro Quadratmeter bekommen, reagieren Vermieter häufig, indem sie Instandsetzungen vernachlässigen, Abstandszahlungen verlangen oder aber an Selbstnutzer verkaufen.

Bei einem modernen Mietspiegel könnte eine Mietpreisbremse jedoch Sinn ergeben: Dem Vermieter könnte direkt bei Vertragsschluss angezeigt werden, dass seine Miete 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Der Mieter müsste sich sein Recht auf eine günstigere Miete also gar nicht erst juristisch erstreiten.

Zum Beitrag auf n-tv.de

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