Investment in Wohnimmobilien

Die Nachfrage nach Wohnungen ist in deutschen Großstädten zurzeit immens. Mit einer spekulativen Blase hat das aber noch nichts zu tun, argumentiert IW-Direktor Michael Hüther im Leitartikel der Juniausgabe des Handelsblatt Journals.

In Zeiten niedriger Renditen bei Staatspapieren und sicheren Unternehmensanleihen sind Anleger auf der Suche nach Alternativen. Daher sind in Deutschland Wohnimmobilien in den letzten Jahren verstärkt in den Blick geraten, vor allem in den Metropolen. Doch die stark gestiegenen Preise verunsichern auch, da eine spekulative Blase wie in den USA, Spanien oder Großbritannien befürchtet wird. Tatsächlich gibt es scheinbare Parallelen. Auch in den USA und anderen Ländern war die Wirtschaft zunächst robust und in Folge niedriger Zinsen stiegen die Immobilienpreise immer weiter. Dennoch gibt es (noch) entscheidende Unterschiede zur Situation vor der Finanzkrise.

Grundsätzlich zeichnet sich eine spekulative Blase dadurch aus, dass das treibende Motiv für den Immobilienkauf nicht mehr die Nutzung der Immobilie ist – zur Vermietung oder Selbstnutzung – sondern die Erwartung weiter steigender Preise. Es entsteht dann ein Wettlauf überschwänglicher Erwartungen, an dessen Ende die Preise eine Höhe erreichen, die die Immobilien unverkäuflich machen. Meist platzt die Blase, wenn sich die wirtschaftlichen oder politischen Rahmenbedingungen deutlich verschlechtern. Typisch für eine spekulative Blase sind ein immer höheres Transaktionsvolumen und eine zunehmende Fremdkapitalfinanzierung.

Immense Nutzernachfrage in den Großstädten

Beides ist aktuell in Deutschland nicht feststellbar. Daten von Immobilienportalen zeigen, dass die Anzahl der angebotenen Immobilien eher rückläufig ist, was gegen immer mehr Wiederverkäufe spricht. Außerdem zeigt sich auch, dass neben den Suchanfragen für Käufe auch die Suchanfragen für Anmietungen weiter steigen. In den Großstädten gibt es nach wie vor eine immense Nutzernachfrage, schließlich wachsen alle Metropolen, aber auch Mittelstädte derzeit sehr stark. Allein Berlin wächst um rund 40.000 Menschen pro Jahr – gebaut wurden zuletzt aber nur knapp 9.000 Wohnungen. Die Preissteigerungen sind also nachvollziehbar und beruhen nicht auf überbordendem Optimismus.

Auch die Entwicklung der Fremdkapitalfinanzierung ist beruhigend. Zwar steigen die Kreditvolumina in Deutschland derzeit an, aber im Vergleich zu anderen Volkswirtschaften mit ähnlichem Preiswachstum ist die Entwicklung der Hypothekendarlehen überaus moderat. Vor allem wird im Durchschnitt immer noch eher konservativ finanziert. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf liegt bei weniger als 80 Prozent und die durchschnittliche anfängliche Tilgung nähert sich dem Wert von 3 Prozent. Die niedrigen Zinsen werden also genutzt, um den Kredit schneller zu tilgen und nicht, um noch mehr Kredite aufzunehmen.

Vorteilhaft ist auch, dass die laufenden Kosten der Eigentümer – unter Berücksichtigung der Kaufpreise, Steuern, Zinsen, Instandsetzung und weiterer Kosten – noch unter denen der Mieter liegen. Aktuell sind dies etwa 30 Prozent Kostenvorteil, auch in vielen Großstädten. Bei einer Überbewertung wäre es genau umgekehrt, weshalb eine Preiskorrektur zu erwarten wäre. In der jetzigen Situation bedeutet dies, dass selbst bei einer plötzlichen Zinskorrektur die Preise nicht reagieren müssten. In vielen Städten wie Berlin oder Köln könnte das Zinsniveau für Hypothekendarlehen auf fast 4 Prozent klettern, ehe es einen Preisvorteil für Mieter geben würde.

Eine kontinuierliche Marktbeobachtung ist notwendig

Dies heißt nicht, dass ein Investment in Wohnimmobilien in jedem Fall lohnend ist. Gerade in einem Boom muss man besonders aufpassen, da die hohen Preise mehr und mehr Begehrlichkeiten wecken und Eigentümer unter anderem nun auch solche Objekte loszuwerden versuchen, die ansonsten als unverkäuflich gelten. Allerdings lehrt die Erfahrung, dass auch aus einer soliden Entwicklung eine spekulative Blase entstehen kann. Der Boom der Immobilienpreise von 1995 bis 2002 in den USA ist gut begründbar, erst ab dann verloren die Preise den Bezug zu den Fundamentalwerten. Der Markt muss also kontinuierlich beobachtet werden. Meist sind es besondere Entwicklungen oder Innovationen, die die Investoren über die Maßen optimistisch machen. Nach der Wiedervereinigung war es etwa die Aussicht auf „blühende Landschaften“, die die Investoren zu immer weiteren Investitionen in den Wohnungsbau gedrängt hat.

Eine weitere Erfahrung zeigt daher auch, dass die Folgen einer Preisblase vor allem in der Peripherie oder in strukturschwachen Städten sichtbar werden. In Barcelona oder in Dublin haben sich die Preise schnell wieder erholt, Geisterstädte sind dagegen im Umland dieser Metropolen entstanden. Auch in Deutschland gibt es einige Regionen, in denen bereits über den Bedarf gebaut wird, wie zum Beispiel in mancher Ruhrgebietsmetropole oder aber in manchen Universitätsstädten. Gerade die Diskussion über immer weitere Bevölkerungszuwächse, vor allem aufgrund der hohen Zahl an Schutzsuchenden, verleitet in einigen Regionen dazu, die bisherige Zurückhaltung im Wohnungsbau aufzugeben. Hier gilt es daher in besonderer Weise wachsam zu bleiben.

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