Deutsche Wohnungspolitik am Scheideweg

Die Einführung der Mietpreisbremse hätte verheerende Folgen für den Mietwohnungsmarkt – und ist vor allem nicht im Sinne der Mieter, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer in einem Gastbeitrag für das Internetportal Ökonomenstimme.

"In many cases, rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city - except for bombing". Dies ist das buchstäblich vernichtende Urteil von Assar Lindbeck (1972) über die Mietstopp-Politik von Ländern wie Großbritannien oder Spanien in den 1950er und 1960er Jahren. Deutschland ist auf dem besten Wege, diesen Erfahrungen neue hinzuzufügen. Mit der Mietpreisbremse, deren Einführung nur noch Formsache ist, ist der erste Schritt gemacht.

Nach der vorgesehenen Mietpreisbremse dürfen Mieten bei Wiedervermietung nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen gelten nur für umfangreich sanierte Wohnungen und den Neubau. Entscheidend für die Wirkungsweise der Mietpreisbremse, und damit für die Frage, ob sie als Mietstopp oder tatsächlich nur dämpfend wirkt, ist die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete. Überwiegend wird die ortsübliche Vergleichsmiete über die Mietspiegel definiert, die auf Basis von Mietpreisdaten der vergangenen vier Jahre erstellt werden. Da Mietspiegel vielfach nur alle zwei Jahre erstellt werden, beruht die Berechnung also teilweise auf Daten, die sechs Jahre alt sind. Darüber hinaus sind die Einteilungen in den Mietspiegeln oftmals sehr grob und ungenau, die Lage wird beispielsweise nur in einfach, mittel und gut aufgeteilt.

Daher gibt es schon jetzt massive Kritik an den Mietspiegeln. In Bezug auf die geplante Mietpreisbremse werden bereits die aktuellen Mietspiegel dazu führen, dass künftig ein Großteil der Mieten nicht mehr erhöht werden kann. Nach Deschermeier et. al. (2014) werden beispielsweise in Berlin etwa 60 Prozent und in Köln rund 50 Prozent der Mieten im Bestand unter die Mietpreisbremse fallen. Besonders betroffen sind die Stadtviertel, in denen die Nachfrage in den letzten Jahren besonders angezogen hat – weil die Mietspiegel aufgrund veralteter Daten dies nicht korrekt abbilden. Darüber hinaus sind auch kleine Wohnungen besonders betroffen, weil aufgrund der starken Zuzüge in den letzten Jahren vor allem kleine Haushalte Wohnungen suchen. In der Folge liegt der Anteil der kleinen Wohnungen, bei denen die Berliner Mieten im Jahr 2014 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, bei 98 Prozent.

Aus dem Berliner Politikbetrieb und vor allem aus SPD-Kreisen ist nun zu hören, dass künftig in die Mietspiegel nicht nur die Daten der vergangenen vier Jahre, sondern die der vergangenen zehn Jahre einfließen sollen. Damit würde sich der Mietspiegel endgültig von der Abbildung des Marktes verabschieden. In Kombination mit der Mietpreisbremse wären die Folgen für den deutschen Mietmarkt verheerend: Die Vermieter versuchen dann nämlich die entgangenen Einnahmen durch weniger Instandsetzungen und/oder hohe Abstandzahlungen für Inventar wie Küchen oder Einbauschränke zu kompensieren.

Außerdem werden die formal geringeren Preisen die Nachfrage noch weiter verstärken, weshalb sich der Nachfrageüberschuss weiter erhöht. Daher werden Vermieter Faktoren wie die Bonität noch stärker in die Mieterauswahl einfließen lassen. Im Zweifelsfall wird dann eher das kinderlose Doppelverdiener Ehepaar eine Wohnung bekommen als die Alleinerziehende mit zwei Kindern. Vor allem aber werden die Vermieter die Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen, da diese nach wie vor eine hohe Zahlungsbereitschaft haben.

All dies ist aus internationalen Erfahrungen bekannt und gut dokumentiert. Länder wie das Vereinigte Königreich und Spanien verfügen gerade wegen der drastischen Mietpreisinterventionen der 50er bis 70er Jahre nur noch über einen sehr kleinen Mietwohnungsmarkt. Letztlich wird das Mietwohnungsangebot also kleiner und Haushalte mit wenig Vermögen und geringen Einkommen müssen sich Wohnungen kaufen statt sie zu mieten. Welche Probleme entstehen, wenn sich Haushalte für den Wohnungskauf hoch verschulden müssen, hat sich gerade eindrücklich in Spanien und im Vereinigten Königreich gezeigt.

Während die Mietpreisbremse bereits beschlossen ist, kann die anstehende Reform der Mietspiegel noch gestaltet werden. Die Politik sollte hier mit Augenmaß agieren: Statt Mietspiegel um veraltete Daten zu erweitern, sollte sie nur Mietpreisdaten des vergangenen Jahres als Datengrundlage zulassen. Um hierfür genug Daten zu bekommen, sollte sie eine Auskunftspflicht der Vermieter einführen: Jeweils bei Abschluss eines neuen Mietvertrages müsste der Vermieter ein kurzes Datenblatt mit Angaben zur Miethöhe, Größe, Ausstattung, Energieverbrauch und Lage des Objektes an die Stadt übermitteln. Dies würde es erlauben, tatsächlich aussagekräftige Mietpreispreisübersichten zu erstellen. Denn liegen Daten zu diesen Merkmalen vor, lassen sich mit hedonischen Verfahren und geringem Aufwand durchschnittliche Preise und Aufschläge für besondere Ausstattungen bestimmen.

Damit wäre sichergestellt, dass die Mietpreisbremse tatsächlich nur Vermieter mit überzogenen Mietpreisforderungen trifft, und nicht flächendeckend wirkt. Darüber hinaus würden Mietsuchende ein realistisches Bild des Marktes erhalten, was vermutlich zu einer ausgewogeneren räumlichen Suche beitragen würde. Und nicht zuletzt könnte ein moderner Mietspiegel als Anhaltspunkt für Mieterhöhungen bei Modernisierungen fungieren – die pauschale und umstrittene Modernisierungsumlage wäre dann mittelfristig überflüssig. Am Mietspiegel entscheidet sich also der weitere Weg der Wohnungspolitik: Ein Rückfall in die 1960er-Jahre oder ein Schritt nach vorne zur Sicherung der Leistungsfähigkeit des Wohnungsmarktes für Vermieter und Mieter.

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