Indexmieten bleiben die Ausnahme – Reform trifft vor allem den Neubau

Geringe Verbreitung der Indexmieten

Dieser Kurzbericht wertet die Verbreitung der Indexmieten auf Basis des Ariadne Wärme- und Wohnen-Panels für das Jahr 2025 aus (Kaestner et al., 2026). Von den 5.074 teilnehmenden Mietern an der Befragung geben lediglich 3,1 % bzw. 3,4 % an, einen Index- oder Staffelmietvertrag abgeschlossen zu haben (Abbildung). Index- und Staffelmieten bleiben damit weiterhin eine Randerscheinung. Gleichwohl zeigt sich ein leichter Anstieg der Verbreitung. Der Anteil der Indexmieten stieg binnen eines Jahres von 2,6 auf 3,1 % (Henger et al., 2025). Deutlich höher fällt die Verbreitung in jüngeren Gebäuden aus. Bundesweit verfügen 10,2 % der Wohnungen mit Baujahr ab 2014 über einen Indexmietvertrag und 9,5 % über einen Staffelmietvertrag. Noch stärker ausgeprägt ist die Nutzung bei Wohnungen in Gebäuden mit Baujahr ab 2020. Hier werden Indexmieten bereits bei 12,4 % der Mietverhältnisse eingesetzt, Staffelmieten bei 11,2 %. Damit kommen beide Vertragsformen im Neubau etwa viermal so häufig vor wie im Gesamtmarkt.

Auch das Einzugsjahr spielt eine wichtige Rolle. Bei Mietverhältnissen, die seit 2022 abgeschlossen wurden, beträgt der Anteil der Indexmietverträge bereits 5,9 %. Staffelmieten erreichen hier 6,1 %. Dies deutet darauf hin, dass beide Vertragsformen in den vergangenen Jahren häufiger vereinbart wurden als in älteren Mietverhältnissen. Besonders deutlich treten die Unterschiede in den sieben größten deutschen Städten hervor. Dort liegt der Anteil der Indexmieten mit 5,5 % deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Staffelmieten erreichen einen Anteil von 3,7 %. Die höhere Verbreitung in den Metropolen dürfte vor allem auf die dort stärkeren Mietsteigerungen zurückzuführen sein, die sich durch Indexmietverträge auch in laufenden Mietverträgen rechtssicher abbilden lassen. Im Neubau der TOP-7-Städte sind Indexmieten inzwischen sogar weit verbreitet. Staffelmieten erreichen dagegen lediglich 7,3 %, was daran liegen dürfte, dass diese auch über die Zeit innerhalb der Mietpreisbremse liegen müssen. Auch bei Wohnungen mit Baujahr ab 2014 bleibt die Indexmiete mit 22,4 % deutlich häufiger als die Staffelmiete mit 10,1 %. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei jüngeren Mietverhältnissen. Wurde der Mietvertrag seit 2022 abgeschlossen, beträgt der Anteil der Indexmietverträge in den TOP-7-Städten bereits 12,8 %. Die Ergebnisse sprechen dafür, dass insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten und im Neubau Indexmietverträge zunehmend als Alternative zum klassischen Mietvertrag genutzt werden. Die höhere Verbreitung im Neubau dürfte mehrere Ursachen haben. Zum einen sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zum anderen besteht in den ersten Jahren nach Fertigstellung in der Regel kein größerer Modernisierungsbedarf, sodass die Einschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen weniger ins Gewicht fallen. Gleichzeitig ermöglicht die Indexmiete Vermietern eine langfristige Absicherung gegen Kaufkraftverluste.

Neue Begrenzungsregel für Indexmieten

Mit dem Gesetzespaket „Mietrecht II“ plant die Bundesregierung eine Einschränkung der bisherigen Indexmiete. Künftig soll die Anpassung der Miete bei hohen Inflationsraten gedämpft werden. Der vom Kabinett beschlossene Gesetzentwurf sieht vor, dass, wenn die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 % übersteigt, die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt bleibt. Die praktische Wirkung der Reform wird bei länger unveränderten Mieten besonders deutlich. Als Beispiel sei hier eine Nettokaltmiete von 750 Euro betrachtet, die seit dem 1. Januar 2020 unverändert besteht. Der VPI stieg im gleichen Zeitraum von 99,8 auf 125,2 Punkte im April 2026 (Statistisches Bundesamt, 2026). Nach geltendem Recht könnte die Miete um 25,5 % auf 940,88 Euro erhöht werden. Wendet man die geplante Begrenzung auf die Preissteigerungen an, reduziert sich der anrechenbare Inflationsanstieg deutlich. Der Indexwert für April 2026 läge bei 121,0 und die zulässige Miete läge dann nur noch bei rund 909,32 Euro.

Die geplante Reform dürfte die Attraktivität von Indexmietverträgen, auch im Neubau und in angespannten Wohnungsmärkten reduzieren. Gleichzeitig wird sie die Unterschiede zwischen Indexmieten und regulären Mietverhältnissen verringern und den Inflationsschutz für Vermieter abschwächen, was wiederum Investitionsanreize abschwächt und ein rückläufiges Mietwohnangebot zur Folge haben kann. Ob dies zu einer stärkeren Nutzung von Staffelmieten oder zu anderen Anpassungen bei den Neuvertragsmieten führt, bleibt abzuwarten. Die Reform adressiert jedoch nicht die eigentlichen Probleme angespannter Wohnungsmärkte. Eine der zentralen Herausforderungen besteht in der zunehmenden Spreizung zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten, die zu sinkenden Umzugsquoten und damit zu einer geringeren Verfügbarkeit von Wohnraum führt. Indexmietverträge können dazu beitragen, diese Kluft zu verringern, indem sie regelmäßige Anpassungen der Bestandsmieten an die allgemeine Preisentwicklung ermöglichen. Langfristig könnte dies die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt erhöhen, die Nutzung des vorhandenen Wohnungsbestands verbessern und damit die Wohnraumversorgung effizienter gestalten. Die Folge wären insgesamt niedrigere Mieten, wovon dann auch die Mieter profitieren.