Selbstgenutztes Wohneigentum als Säule der Altersvorsorge in Deutschland: Bestimmung der Altersvorsorgelücke für Mieter und Eigentümer

Methodisch werden Vermögens- und Schuldenpositionen der Haushalte erfasst und die Altersvorsorgelücke als Differenz zwischen angestrebtem Konsumniveau (60/80 Prozent des aktuellen Nettoeinkommens) und den zu erwartenden Netto-Alterseinkünften bestimmt. Neben der Gesetzlichen Rentenversicherung (GRV) fließen betriebliche/private Renten sowie, in Erweiterung, liquidierbare Vermögenswerte einschließlich des selbstgenutzten Wohneigentums in die Betrachtung ein.

Zentrale Befunde:

• Vermögensaufbau: Eigentümer verfügen im Durchschnitt über ein Vielfaches des Nettovermögens von Mietern. In den Portfolios der Eigentümer dominiert die selbstgenutzte Immobilie; Mieter halten dagegen höhere Anteile an Finanzanlagen, jedoch auf deutlich niedrigerem Niveau. Region, Gemeindegröße, Alter und Erwerbsstatus verstärken die Differenzen, am höchsten sind Vermögen im Südwesten und in Großstädten; im Lebenszyklus erreichen Eigentümer zwischen 45–54 Jahren ihren Vermögensgipfel.
• Bausparen: Rund 28 Prozent aller Haushalte halten mindestens einen Bausparvertrag (davon 26 Prozent ohne und 4 Prozent mit Riester -Förderung); Eigentümer (40 Prozent) nutzen Bausparen deutlich häufiger und mit höheren Guthaben als Mieter.
• Altersvorsorgelücke: Allein mit GRV-Renten entsteht bei vielen Haushalten eine Lücke. Werden zusätzliche Alterseinkünfte und Vermögen einbezogen, schließen Eigentümer die Lücke wesentlich häufiger: Beim Zielniveau 80 Prozent und inklusive sämtlicher Vermögenswerte weisen nur 32 Prozent der Eigentümer, aber 68 Prozent der Mieter eine Versorgungslücke auf. Im Durchschnitt übertreffen Eigentümer das Zielniveau deutlich (negative Lücke), selbst unter konservativer Bewertung des Immobilienvermögens.

Politische Implikationen:

Um den Zugang zu selbstgenutztem Eigentum zu verbessern und somit die Altersvorsorgelücke für einen größeren Teil der Haushalte zu reduzieren, empfiehlt diese Studie:

• Reform der Grunderwerbsteuer (progressiver Tarif/Freibeträge für Ersterwerber, Differenzierung Selbstnutzer versus Kapitalanleger, Neubauprivileg),
• Abbau weiterer Transaktionskosten,
• Stärkung des Vorsparens (modernisierte Wohnungsbauprämie/Bausparen) und

Wohneigentum wirkt als tragende Säule der Alterssicherung. Eine klug ausgestaltete Politik, die am Eigenkapitalengpass ansetzt und Neubau wie Bestandsmobilität berücksichtigt, kann die Vorsorgefähigkeit der breiten Mittelschichten stärken, ohne die Märkte zu überhitzen.