Entwicklung von Löhnen und Mieten - dreigeteiltes Deutschland

Die meisten Mieter bestreiten ihren Lebensunterhalt aus dem Lohneinkommen, weshalb dieses die entscheidende Größe für die Erschwinglichkeit der Miete darstellt. Basierend auf diesem Gedanken hat das IW bereits 2018 berechnet, welche Wohnfläche ein Single-Haushalt in den 401 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten bezahlen kann, wenn er den gleichen Anteil seines Nettolohns für die Miete ausgeben möchte (Sagner/Voigtländer, 2018). Will man nur bestimmen, ob das Wohnen zur Miete für den durchschnittlichen sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten in den letzten Jahren günstiger oder teurer geworden ist, genügt ein Vergleich zwischen der Änderung der Bruttolöhne und der Nettokaltmieten. Betrachtet werden die durchschnittlichen Bruttoarbeitsentgelte von sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten, wie sie die Bundesagentur für Arbeit für alle Kreise und den Zeitraum 2014 bis 2018 zur Verfügung stellt, sowie die (hedonischen) Nettokaltmieten für den gleichen Zeitraum, die von F+B (2019) bereitgestellt werden. Vom prozentualen Wachstum der Bruttolöhne wird das prozentuale Wachstum der Nettokaltmieten abgezogen. Ein positives Resultat bedeutet, dass ein sozialversicherungspflichtiger Beschäftigter in Vollzeit mit dem Medianeinkommen für die gleiche Wohnung im Jahr 2018 einen geringeren Anteil des Lohns aufwenden musste als noch 2014, ein negatives Ergebnis deutet dagegen auf eine geringere Erschwinglichkeit hin. Zu beachten ist, dass hier die Entwicklung der Neuvertragsmieten betrachtet wird. Es wird also ein Umzug im jeweiligen Betrachtungsjahr unterstellt. Aufgrund der Regulierung der Bestandsmieten steigen die Mieten für langjährige Mieter deutlich langsamer als die Wiedervertragsmieten (vgl. Kohl/Sagner/Voigtländer, 2019).

In Deutschland ist der Medianbruttolohn zwischen 2014 und 2018 um insgesamt 9,4 Prozent auf 3.312 Euro monatlich gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Wiedervertragsmieten um 8,5 Prozent auf durchschnittlich 7,44 Euro gestiegen, woraus sich eine Wachstumsdifferenz von 0,9 Prozentpunkten ergibt. Insgesamt ist das Mieten im Mittel damit relativ gesehen günstiger geworden, die Erschwinglichkeit ist gestiegen. Dies gilt auch für insgesamt 269 der 401 Kreise, also für zwei Drittel der Kreise.

Hier ergibt sich eine deutliche Dreiteilung Deutschlands: Gerade in den neuen Bundesländern ist die Erschwinglichkeit deutlich gestiegen. In Jena liegt die Wachstumsdifferenz bei über 11,7 Prozentpunkten, im Landkreis Leipzig sogar bei fast 13 Prozentpunkten. Auch in Städten wie Rostock oder Gera liegt die Differenz bei über 10 Prozentpunkten. Gerade in den neuen Bundesländern sind die Bruttolöhne besonders stark gestiegen, weil auch dort Unternehmen zunehmend unter einem Fachkräftemangel leiden und bereit sind, die Arbeitnehmer mit deutlicheren Lohnzuwächsen zu halten oder anzuziehen. Gleichzeitig ist aber die Mietenentwicklung längst nicht so dynamisch wie in weiten Teilen Westdeutschlands. Eine wesentliche Ursache hierfür ist der nach wie vor große Leerstand, der erst langsam abgebaut wird. In Städten wie Jena, Rostock oder Gera wächst die Wohnungsnachfrage zwar auch, aber der noch vorhandene Leerstand mäßigt die Mietanstiege. Entsprechend ist in vielen Regionen Ostdeutschlands die Erschwinglichkeit deutlich gestiegen.

In weiten Teilen Westdeutschlands gehen Löhne und Mieten dagegen Hand in Hand. In den Kreisen Neunkirchen (Saarland), Hamm (NRW), Cochem-Zell (Rheinland-Pfalz) oder Holzminden (Niedersachsen) beträgt die Wachstumsdifferenz genau null, in vielen Kreisen sind die Bruttolöhne aber stärker gestiegen als die Mieten. Ganz anders sieht es dagegen in Teilen Baden-Württembergs und insbesondere im südlichen Bayern aus: Dort sind die Mieten deutlich schneller gestiegen als die Löhne. Besonders ungünstig ist die Entwicklung in Kempten. Dort sind die Löhne zwar um 10 Prozent gestiegen, die Mieten aber mit 33 Prozent besonders stark. Doch auch in Rosenheim (-14,5 Prozent), den Landkreisen München (-14,1 Prozent), Fürstenfeldbruck und Ebersberg (jeweils -10,6 Prozent) sind die Löhne wesentlich langsamer als die Mieten gestiegen. In diesen Kreisen ist der Wohnungsmarkt wegen fehlenden Neubaus besonders angespannt, gleichzeitig gibt es aber zahlreiche Haushalte, die aufgrund bestehender Vermögen einen höheren Anteil ihres Lohneinkommens ausgeben können.