Der Markt ist gesund

Seit der Subprime-Krise in den USA, mit der im Sommer 2007 die große Finanzkrise begann, werden Preisentwicklungen an Immobilienmärkten aufmerksamer beobachtet. Für den deutschen Immobilienmarkt deuten bereits seit 2010 verschiedene Preisindizes auf steigende Immobilienpreise und Mieten in Deutschland hin. Je nach Index legten die Preise seit 2010 jährlich um 2,5 bis zu 6,3 Prozent zu. Damit steigen die Preise für Wohneigentum in Deutschland stärker als das allgemeine Preisniveau.

Von diesen Entwicklungen sind jedoch nicht Objekte in allen Lagen, Qualitätsstufen und auch nicht alle Wohnungstypen gleichermaßen betroffen. Insbesondere bei qualitativ hochwertigen Eigentumswohnungen in Großstädten und an Hochschulstandorten machen sich steigende Preise bemerkbar. Auch Neubauimmobilien weisen meist aufgrund höherer Qualitätsstandards stärkere Preissteigerungen auf als ältere Objekte. Alleine in den HotSpots von Berlin, Hamburg und München sind die Wohnungspreise im Vergleich zum Jahr 2003 um mehr als 30 Prozent gestiegen (Schaubild).

Neben einer spekulativen Blase, bei der nur wegen der Erwartung weiter steigender Preise gekauft wird, können auch zahlreiche weitere Faktoren für ansteigende Preise in Immobilienmärkten verantwortlich sein. Einer dieser Faktoren besteht schlicht in der Steigerung der Nachfrage. Auf Immobilienmärkten steigt die Nachfrage beispielsweise durch eine Zunahme der verfügbaren Einkommen: Je mehr Einkommen ein Haushalt zur Verfügung hat, desto größer ist die Bereitschaft in ansprechenden Wohnraum zu investieren. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Bruttolöhne in Deutschland von 2005 bis 2012 nominal um 21,8 Prozent. Auch die positive Beschäftigungsentwicklung der letzten Jahre weist auf eine steigende Zahlungsbereitschaft sowie auf eine höhere Nachfrage nach Wohnraum hin. Vor allem in den Großstädten wird diese Entwicklung deutlich: Während die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen 2008 und 2012 um mehr als 8 Prozent angestiegen ist, betrug das Wachstum der Beschäftigten in der Bundeshauptstadt mehr als 13 Prozent.

Darüber hinaus wirken sich der demografische Wandel und zeitgleiche Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands auf die lokale Nachfrage nach Wohnraum aus. Während die Bevölkerung im bundesdeutschen Durchschnitt schrumpft, zieht es immer mehr junge und gut ausgebildete Menschen in die Ballungszentren. Alleine in Berlin und München hat die Einwohnerzahl innerhalb der vergangenen fünf Jahre um jeweils 100.000 Einwohner zugenommen. Insgesamt deuten die Entwicklungen auf der Nachfrageseite darauf hin, dass die steigenden Immobilienpreise in Deutschland durch lokale Überschussnachfragen zustande kommen, die durch das bestehende Angebot an Wohnraum noch nicht gedeckt werden.

In der langen Geschichte der Spekulationsblasen wurden solche Phänomene meist durch eine massive Ausweitung der Kreditaufnahme begleitet. Insbesondere vor den Immobilienkrisen in den USA und Spanien konnte eine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Wohnungsbau sowie eine immer höhere Fremdkapitalquote beobachtet werden. Verstärkt werden diese Trends, wenn beim Entstehen der Blase das allgemeine Zinsniveau besonders niedrig ist und damit die Kreditaufnahme für Investitionen jeder Art günstiger werden.

Trotz dem historisch niedrigen Zinsniveau zeigt sich auf dem deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen ein anderes Bild als in vielen anderen Staaten. Obwohl die Kosten für die Aufnahme von Fremdkapital für den Wohnungsbau wegen dem niedrigen Zinsniveau sehr gering sind, kommt es in Deutschland weder zu einer exzessiven Ausweitung der Kreditmenge noch zu einem größeren Anteil des Fremdkapitals an der Eigenheimfinanzierung (Schaubild).