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IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer
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Michael Voigtländer im Kölner Stadt-Anzeiger Interview 16. März 2021

„Nebenkosten beim Hauskauf sind kaum zu stemmen”

Die Deutschen sind eher Mieter als Käufer. Wieso das so ist und welche Argumente für mehr Wohneigentum sprechen, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer im Interview mit dem Kölner Stadt-Anzeiger.

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Herr Voigtländer, in Deutschland wohnen deutlich weniger Menschen im Eigentum als in anderen Ländern. Woran liegt das?

Diese Entwicklung hat ihren Ursprung in der Wohnungsmarktsituation nach dem Zweiten Weltkrieg. Damals setzte man in Deutschland vor allem auf Sozialwohnungsbau, es entstanden viele Mietwohnungen. Und wir haben auch in der Folgezeit nie eine so starke Wohneigentumspolitik betrieben wie andere Länder. Dort waren und sind die steuerlichen Vorteile viel größer. Außerdem war die Mietengesetzgebung in Deutschland lange sehr ausbalanciert, was die Interessen von Mietern und Vermietern betrifft. Das hat dazu geführt, dass der Markt hierzulande relativ konstant geblieben ist, während Vermieter im Ausland infolge von Mietstopps und anderen Regelungen teils massenhaft an Selbstnutzer verkauft haben.

Sie haben zuletzt in einem Gutachten argumentiert, ein höherer Anteil an Wohneigentümern wäre wünschenswert. Wieso?

Seit 2010 sind die Zinsen extrem gesunken, wodurch Wohneigentum eigentlich erschwinglicher geworden ist: Unsere Berechnungen zeigen, dass man in vielen Städten aktuell schneller amortisieren - also seinen Kredit abbezahlen - kann als 2011. Gleichzeitig hat Wohneigentum in Zeiten niedriger Zinsen an Bedeutung für die Altersvorsorge gewonnen. Lebensversicherungen und betriebliche Altersvorsorgesysteme basieren sehr stark auf Zinsen, die kaum noch Rendite bringen. Die Lücke, die so entsteht, kann durch Wohneigentum geschlossen werden. Denn hier ist derzeit nicht nur die Finanzierung günstig, man spart sich im Alter auch die Miete, und die Immobilien gewinnen mit der Zeit an Wert. Das ist auch mit Blick auf Vermögensbildung wichtig: In Deutschland ist Vermögen sehr ungleich verteilt. Diejenigen, die viel haben, gewinnen zuletzt noch dazu, während vermögensschwache Haushalte das Nachsehen haben. Das ist in anderen Ländern ausgeglichener, was zu einem guten Teil an Wohneigentum liegt.

Es gibt aber auch gesellschaftliche Argumente, die gegen den Kauf sprechen.

Wohneigentümer sind weniger mobil als Mieter. Untersuchungen zeigen, dass sie am Arbeitsmarkt unflexibler sind; nicht dorthin gehen, wo Personal gebraucht wird. Das hängt in Deutschland aber auch mit hohen Transaktionskosten für Immobilien zusammen: Je höher sie sind, desto schwieriger ist es, Wohneigentum aufzugeben. In Ländern wie Großbritannien, Irland und den USA, wo die Kosten geringer sind, sind Wohneigentümer mobiler.

Die hohen Kaufnebenkosten sind generell eine Hürde für Käufer. Muss die Politik gegensteuern?

Ja. Diese Kosten sind kaum zu stemmen für Ersterwerber wie junge Berufstätige und Familien. Für sie liegt Wohneigentum schon deshalb in weiter Ferne, weil sie dafür sehr hohe Ersparnisse bräuchten. In NRW fallen 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbssteuer an, dazu kommen 1,5 Prozent für Notar und Grundbucheintrag, gegebenenfalls noch ein Makler. Am Ende lande ich also bei mehr als 10 Prozent. Für eine typische Immobilie muss ich mindestens 250 000 bis 300 000 Euro ausgeben - und diese 30 000 Euro Kaufnebenkosten, die dann anfallen, hat kaum jemand. Wir müssen zumindest die Ersterwerbssteuer deutlich senken oder die in anderen Ländern üblichen Freibeträge einführen.

Wem würden Sie grundsätzlich einen Kauf empfehlen, wem ein Mietobjekt?

Wer lange Zeit an einem Standort leben möchte, sollte mehr auf Wohneigentum setzen. Das trifft zum Beispiel auf Familien zu, die bereits wissen, wie viel Wohnfläche sie benötigen. Hier ist allerdings ein stabiles - nicht zwangsläufig ein besonders hohes - Einkommen Voraussetzung, um einen Kredit zu bekommen. Wer jedoch häufiger umzieht oder weiß, dass seine Wohnbedürfnisse sich noch verändern werden, für den ist eine Mietwohnung geeigneter.

Zum Interview auf ksta.de

 

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