Indexmieten bleiben Randerscheinung, außer im Neubau und in Großstädten

Geringe Verbreitung der Indexmieten 

Dieser Kurzbericht stellt eine Auswertung auf Grundlage des repräsentativen Ariadne Wärme- und Wohnen-Panels für das Jahr 2024 vor (Kaestner et al. 2025). Von den 5.149 teilnehmenden Mietern an der Befragung geben nur 2,6 bzw. 3,0 % an, einen Index- bzw. Staffelmietvertrag abgeschlossen zu haben (Abbildung). Der Anteil an Indexmieten ist damit leicht gestiegen (2022: 2,1 %, 2023: 2,3 %). Staffelmieten wurden gleich oft vereinbart. Die dominierende Vertragsart stellt mit 92,0 % der unbefristete Mietvertrag dar, der eine Anhebung der Miethöhe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Bei den restlichen 2,4 % der Mietverträge handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, sonstige Mietvertragsarten oder es konnten keine Angaben gemacht werden. 

Etwas häufiger kommen Indexmietverträge in den TOP-7-Städten mit 4,1 % vor. Deutlich häufiger wird die Indexmiete im Neubau genutzt, bzw. in jungen Gebäuden mit Baujahr ab 2014, die aktuell von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Der Anteil liegt hier bundesweit bei 9,0 % und in den TOP-7-Städten bei 18,8 %. Die höhere Verbreitung von Index- und Staffelmieten im Neubau lässt sich vermutlich damit erklären, dass dort vorerst keine Modernisierungen erforderlich sind, dessen Kosten bei einer Indexmietverträgen nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten. Mit jüngerem Baujahr geht zudem einher, dass diese Gebäude eine höhere Energieeffizienzklasse (A, A+, B) aufweisen, bei denen die Option zur Nutzung der Modernisierungsumlage in den nächsten Jahren zu vernachlässigen ist. Darüber hinaus ist es für Vermieter gerade im Neubau attraktiv, dass bei Indexmietverträgen die Mieten im Laufe des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf, was bei einem unbefristeten Mietvertag nicht zulässig ist. Dies gilt besonders in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, da dort Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Hier können Vermieter ohne Kappungsgrenze (die sonst Mieterhöhungen auf 15–20 % innerhalb von drei Jahren begrenzen) die Miete im Laufe der Zeit allein nach der Entwicklung des VPI anpassen. Da die Mietpreisbremse in allen TOP-7- Städten gilt, verwundert der relative hohe Anteil von Indexmieten im Neubau daher nicht. Bei jüngeren Einzugsdaten ist der Anteil der Indexmietverträge ebenfalls erhöht, was darauf hindeutet, dass in den letzten Jahren Indexmieten häufiger vereinbart wurden. Bundesweit liegt der Anteil ab dem Einzugsjahr 2021 bei 6,7 %%. In den TOP-7-Städten ist der Anteil mit 9,6 % noch höher. Auffällig ist, dass die weniger diskutierten Staffelmieten bundesweit mit 3,0 % etwas häufiger vorkommen als Indexmieten, in den TOP-7-Städten mit 3,9 % hingegen etwas seltener.

In Deutschland fehlt eine bundesweite Erhebung zur Verbreitung verschiedener Mietvertragsarten (Mietenregister). Nach Kenntnis der Autoren zählt die hier präsentierte Auswertung des Ariadne Wärme- und Wohnpanels zu den ersten umfassenden bundesweiten Erhebungen, die die Verbreitung Indexmieten gezielt untersucht. In den vergangenen Jahren wurde im Zuge der Mietspiegelerstellung, etwa in den Städten Frankfurt am Main oder München, ergänzend erfasst, welche Vertragsarten vorliegen. Obwohl diese Daten nicht veröffentlicht werden, deuten sie auf einen Anteil von Indexmieten von über 15 % bei den für den Mietspiegel relevanten Mieten hin. Bei der Vermieterbefragung von Haus & Grund in den Jahren 2022 und 2023 gaben rund 14 % der Befragten an, die Indexmiete als Möglichkeit zur Mieterhöhung vereinbart zu haben (H&G, 2023). Da hier nach Möglichkeiten von Privatvermietern mit mehreren Wohnungen gefragt wurde, sind jedoch keine gesicherten Rückschlüsse zum Anteil der Indexmietverträge am Gesamtmarkt möglich. 

Reformbedarf der Indexmieten 

Der starke Anstieg von Inflation und Energiekosten im Jahr 2022 löste eine Debatte darüber aus, ob Mieter mit Indexmietverträgen durch parallele Miet- und Energiekostensteigerungen unzumutbar doppelt belastet werden. Der Bundesrat forderte gar, eine wirksame dämpfende Regelung für die Erhöhung von Indexmieten einzuführen (Bundesrat, 2022). Deschermeier und Henger (2023) schlagen vor, Indexmieten nicht nur an den VPI zu koppeln. Aus Sicht der Vertragsfreiheit wäre es sinnvoll, auch amtliche Mietpreisindizes des Statistischen Bundesamtes zuzulassen, die nur die Mietentwicklung abbilden. Das würde Vermietern und Mietern mehr Flexibilität bei der Vertragsgestaltung bieten. Dies könnte die Verbreitung von Indexmieten begünstigen, was sich positiv auf die Wohnraumversorgung in angespannten Wohnungsmärkten auswirken könnte. Dort besteht eine wachsende Kluft zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten, die zu sinkenden Umzugsquoten und damit zu einem geringeren Wohnungsangebot führt (Lock-in-Effekt). Sowohl Indexmieten als auch insgesamt häufigere Mietanpassungen innerhalb laufender Mietverhältnisse an die aktuellen Marktpreise (und damit Knappheitsverhältnisse) könnten zu einer effizienteren Nutzung des Wohnungsbestands beitragen. 

Die Veröffentlichung entstand im Rahmen des Kopernikus-Projekts Ariadne, welches vom Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt (BMFT) gefördert wird (https://ariadneprojekt.de).